나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101698 [1] 부산광역시 북구 구포동 OOOOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동에 소재하는 구포역의 서측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설, 근린생활시설, 단독 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 구포역과 2호선 구명역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 주택 부지임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역(가람중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층 지상 3층 건물로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임
창호: 새시 창호

이용상태

1층~2층: 근린생활시설로 기준시점 현재 공실상태임.
3층: 주택으로 이용중임.
지하: 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 주택은 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지적 및 건물개황도와 같이 부합물 및 종물 성격의 제시외건물이 소재하나 용도, 규모, 구조 등으로 보아 본건에 미치는 영향은 없는 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 2-1 내지 2-3 포함).
본건 건물은 1~2층, 지하층은 각 근린생활시설로, 3층은 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 토지 및 건물 상세

토지면적: 129.00㎡ (약 39.02평)

건물면적: 390.16㎡ (약 118.07평) (건축물대장 상 총 면적 기준. 제시외 건물 46.10㎡ 포함)

건물 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물 (건축물대장 기준)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1060-287 (신주소: 부산광역시 북구 낙동대로1694번가길 10)

용도: 지하층, 1~2층 근린생활시설, 3층 주택 (건축물대장 상 주용도: 제2종근린생활시설)

사용승인일: 1990-10-19

외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임

창호: 새시 창호

이용상태: 1층~2층 근린생활시설 (현재 공실), 지하층 근린생활시설 (이용중), 3층 주택 (이용중)

설비내역: 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 주택 난방설비 등.

1.3. 경매 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101698 (1)

감정가: 504,543,070원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO (임병주)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 2-1 내지 2-3 포함).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 북구 구포동에 위치하며, 구포역 서측 인근에 자리 잡고 있음. 주변 지역은 숙박시설, 근린생활시설, 단독 및 공동주택 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함. 대중교통 이용 시 지하철 3호선 구포역과 2호선 구명역이 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 양호함. 남동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역(가람중학교)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2013년 12월 30일 접수된 사상농업협동조합의 근저당(을9)임. 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

3.2. 말소되는 주요 권리

* 근저당: 사상농업협동조합 (금 294,000,000원)

* 강제경매: 임병주 (108,930,911원)

* 가압류: 부산신용보증재단 (금 12,870,000원)

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원임.

3.4. 임차인 현황

* 주영성: 보증금 8,000,000원, 차임 350,000원. 배당신고일자 2025-09-04. 대항력 없음.

* 최양호: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2023-08-11. 대항력 없음.

3.5. 권리 분석 의견

본건은 낙찰 시 모든 인수 부담이 소멸되는 권리분석상 안전한 물건으로 판단됨. 다만, 임차인 주영성은 보증금 800만원이 있으나 대항력이 없어 배당을 통해 변제받아야 하며, 배당순위에 따라 보증금 전액 회수가 불확실할 수 있으므로 유의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

구포역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주변에 숙박시설, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 복합 지역임. 구포시장이 인접해 있어 전통 시장 이용이 용이함.

4.2. 상권 활성화 요인 및 저해 요인

교통 요지라는 점과 다양한 근린생활시설의 존재는 상권 활성화에 긍정적 요인으로 작용함. 그러나 현재 건물 1~2층 근린생활시설이 공실 상태인 점은 상권의 잠재력 대비 실제 활성화 정도에 대한 추가 분석이 필요함을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 3호선 구포역 및 2호선 구명역을 도보 및 대중교통으로 이용 가능하여 시내 접근성이 좋음. 구포시장 등 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육 환경

본건은 가람중학교 상대보호구역 내에 위치하고 있어, 향후 건축 및 운영 시 교육환경 보호에 관한 법률 등 관련 규제를 준수해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 현황 관련 리스크

건물 1층과 2층의 근린생활시설이 현재 공실 상태로, 공실 원인 파악 및 임대 수익 창출 방안 마련이 필요함.

6.2. 법규 관련 리스크

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 인해 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위 시 법적 제약이 따를 수 있음.

6.3. 권리관계 관련 리스크 (임차인)

임차인 주영성의 보증금 800만원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으나, 배당 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동의 역세권에 위치한 근린생활시설 및 주택 복합 건물로, 교통 여건이 매우 우수함. 건물 일부(1~2층)의 공실 상태는 아쉬우나, 지하층 및 3층 주택은 현재 이용 중이며, 향후 공실 해소 시 임대 수익 증대 및 가치 상승을 기대할 수 있음. 권리관계 또한 낙찰 후 모두 소멸되는 안전한 물건으로, 관련 법규 및 공실 리스크를 면밀히 검토한다면 투자 가치가 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 구포역 및 구명역 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성 보유.

* 활용 잠재력: 일반상업지역으로 분류되어 있어 향후 토지 및 건물 활용 가능성이 높음.

* 공실 해소 시 수익 개선: 현재 공실인 1~2층 상가 임대 정상화 시 임대 수익 증대 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 504,543,070원이며, 인수되는 보증금은 0원임. 예상 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 건물 수리 및 관리 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려해야 함.

9.2. 제안 입찰가

현 공실 상태 및 제반 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임. 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 하나, 본 건의 경우 4억 5천만 원 ~ 4억 9천만 원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.