나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101691 [1] 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 4층 406호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 '모라중학교' 남서측 인근에 위치하고, 부근은 간선도로변의 공동주택, 근린생활시설, 후면의 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 모라역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 제4층 제406호로서, 2018년 3월 29일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 외장치장석 붙임, 시멘트모르타르위 페인팅 마감
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 35미터 내외의 광대로에, 북동측 및 동측으로 노폭 약 4~6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(60m이하))<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7 참조.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전 임차인 류현재)로부터 2026. 6. 16.자에 ”임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.“는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101691 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 4층 406호

용도: 도시형생활주택

감정가: 168,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

토지 지분: 11.843228061415552㎡ (약 3.58평)

건물면적 (전용면적): 48.37㎡ (약 14.63평)

건물 지분: 48.3708㎡ (약 14.63평)

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제4층 제406호

사용승인일: 2018년 3월 29일

건축물 표제부 정보에 따르면, 총 17층 건물이며, 해당 물건은 4층에 위치합니다.

1.4. 감정평가 요약

감정가액: 168,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 '모라중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 간선도로변의 공동주택, 근린생활시설, 후면의 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 모라역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 35미터 내외의 광대로에 접해 있으며, 북동측 및 동측으로는 노폭 약 4~6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 등)

"부산광역시 사상구 모라동 986-3 주변 혐오시설"을 검색한 결과, 해당 주소지 인근에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

채권자: 주OOOOOOO (부동산강제경매)

경매개시결정: 부산지방법원 서부지원 2025타경101691 (2025년 7월 15일)

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 류현재

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 7월 18일

확정일자: 2022년 5월 11일

배당신고일자: 2024년 7월 5일

대항력: 없음

물건명세서 및 주의사항에 따르면, 주택도시보증공사(HUG)로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다."는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라, 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2025년 5월 21일자 압류(사상구)입니다.

매각으로 인해 주택임차권(류현재, 170,000,000원), 압류(사상구), 강제경매(주택도시보증공사, 170,000,000원), 압류(북부산세무서장) 등이 말소될 예정입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

등기부등본 요약 상으로 소유권이전 신탁 말소 등기, 주택임차권, 압류, 강제경매, 압류 등이 확인되며, 대부분은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (주어진 JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 대상 물건과 동일한 단지인 "대상로웰아파트"가 아닌, 주변의 다른 빌라("청조빌라", "부산하이츠빌라C동", "은빛빌라")들의 거래 사례입니다.

* 청조빌라 (2000년식, 55.1㎡): 8,000만원 (2026년 4월 13일 거래)

* 부산하이츠빌라C동 (1994년식, 68.94㎡): 9,200만원 (2026년 6월 25일 거래)

* 은빛빌라 (2003년식, 65.53㎡): 12,500만원 (2026년 6월 11일 거래)

이 데이터는 건축 연도가 오래되었고(1994년~2003년식), 주택 유형(다세대)이 대상 물건(2018년식 도시형생활주택 아파트)과 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 모라동 지역 내에서 빌라/다세대 주택의 매매 가격이 800만원/평~190만원/평 수준임을 참고할 수 있습니다.

4.2. 대상 물건의 시장 가치 추정

대상 물건(대상로웰아파트, 2018년식, 전용 48.37㎡)의 감정가는 168,000,000원입니다. 제공된 빌라 시세보다 높은 가격을 형성하고 있으며, 이는 신축 연도, 아파트라는 주택 유형, 단지 규모 등에서 기인하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태

공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

5.2. 건물 설비

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 옥내 소화전, 화재 경보 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 확약서

임차인 류현재씨가 대항력을 포기하고 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하기로 확약하였으므로, 보증금 인수 문제는 없는 것으로 보입니다. 다만, 계약 절차상 또는 이행상의 잠재적 문제는 고려할 필요가 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 주택도시보증공사가 해당 물건 경매 과정에 중요한 역할을 하고 있음을 시사합니다. 이는 HUG의 보증 관련 책임 범위나 절차와 관련될 수 있으므로, 계약 전 HUG와의 관련 사항을 명확히 확인하는 것이 좋습니다.

6.3. 주변 시세와의 괴리 가능성

제공된 주변 빌라 시세 데이터는 대상 물건의 감정가보다 현저히 낮습니다. 이는 대상 물건이 최신 건축 연도와 아파트라는 점을 감안하더라도, 해당 지역의 전반적인 아파트 시세에 대한 추가적인 조사가 필요함을 나타냅니다.

7. 종합 의견

대상 물건은 부산 사상구 모라동에 위치한 비교적 신축(2018년식) 도시형생활주택(아파트)으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 임차인과의 권리관계가 명확히 정리되어 있어 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, HUG 관련 조건 변경 사항 및 주변 빌라 시세와의 차이점은 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 교통 여건

* 비교적 신축(2018년식) 건물로 하자 발생 가능성 낮음

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (대항력 포기 확약)

* 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형가구 수요 기대

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 감정가액을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 감정가는 168,000,000원입니다. 임차인 관련 권리관계가 명확히 정리되어 보증금 인수 위험이 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 주변 빌라 시세가 낮게 형성된 점을 감안하여, 낙찰 후 시세차익 또는 임대수익률을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 제공된 JSON 데이터만으로는 대상 물건과 직접적인 비교가 어렵기 때문에, 추가적인 아파트 매매 사례 조사를 통해 정확한 현 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

"부산 사상구 모라동 아파트 매매 시세" 검색 결과, 비슷한 시기(2015-2020년)에 건축된 전용면적 40~50㎡대의 아파트 매물들이 1억 5천만원에서 2억원 초반대에 거래되는 사례를 확인할 수 있습니다.

따라서, 감정가 168,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가격을 반영하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.