나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101694 [1] 부산광역시 북구 금곡동 1918 신화명리버뷰자이 105동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 ""부산지방조달청"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 공공기관 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 율리역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물(105동) 내 16층 1604호로서,
외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감,
창호 : 샷시창호임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지 내 조성된 4필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

금곡동 1918 : 제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 주거용지(2015-11-11)(공동주택(건폐율:30%이하,용적률:260%이하,층수:30층이하,높이:100M이하)), 지구단위계획구역(2020-03-18)(금곡1재개발지구단위계획구역), 도로(2015-11-11)(접합), 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-03-18)(중로2류- 503)(접합), 상대보호구역(백조명문유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신금초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
금곡동 1926, 1928, 1930 : 제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 주거용지(2015-11-11)(공동주택(건폐율:30%이하, 용적률: 260%이하, 층수: 30층이하, 높이:100M이하)), 지구단위계획구역(2020-03-18)(금곡1재개발지구단위계획구역), 도로(2015-11-11)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경101694 (1)

소재지: 부산광역시 북구 금곡동 1918 신화명리버뷰자이 105동 16층 1604호

용도: 아파트

감정가: 405,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 43.90㎡ (약 13.28평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

토지 지분: 43.90409999999999㎡

건물 지분: 84.9646㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 개요

건물명: 신화명리버뷰자이

동/호수: 105동 16층 1604호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 16층

사용승인일: 2015년 06월 (입주 2015년 06월)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 금곡동에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공공기관 등이 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 또한, 부산도시철도 2호선 율리역이 도보 약 8~10분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

단지 내 진출입로 및 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리사항

채권자: 피OOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2019-07-15, 채권액: 264,000,000원)

3.2. 말소예정 권리

본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 하나은행 근저당 (접수일자: 2019-07-15, 채권액: 264,000,000원)

* 주식회사피플펀드컴퍼니 근저당 (접수일자: 2022-09-30, 채권액: 153,400,000원)

* 피에프씨테크놀로지스 임의경매 (접수일자: 2025-07-14, 채권액: 78,677,594원)

* 신한카드 가압류 (접수일자: 2025-07-24, 채권액: 12,787,117원)

총 등기부채권 금액 합계: 430,187,117원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 없는 것으로 확인됨)

3.4. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 별도 조사를 통해 상세 내용을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 충족시킬 수 있습니다.

4.2. 단지 규모 및 개발 호재

총 792세대로 구성된 대단지 아파트이며, 금곡1재개발지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

대단지 아파트가 밀집한 주거 지역이며, 인근에 부산지방조달청 등 공공기관이 위치하여 정주 여건이 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

단지 주변에 신금초등학교, 백조명문유치원 등이 있어 교육 환경이 양호하며, 해당 교육시설들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 편의시설 및 기타

단지 인근 생태공원과 낙동강이 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 김해, 양산 지역으로의 접근성이 좋습니다. 하나로마트가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발구역

본 물건은 재개발구역에 속해 있으며, 이는 향후 개발 계획에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다. 개발 계획의 진행 상황 및 내용을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 내역에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 북구 금곡동에 위치한 신화명리버뷰자이 아파트로서, 대단지 아파트의 장점과 함께 재개발구역이라는 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편이며, 자연환경 또한 우수합니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 비교적 양호한 교통 및 생활 인프라

* 대규모 단지로서의 안정적인 주거 환경

* 쾌적한 자연환경 (생태공원, 낙동강 인접)

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 405,000,000원입니다. 정확한 예상 입찰가는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 본건의 명도 가능성, 재개발 사업 진행 상황, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

주변 시세는 3.3㎡당 725만원 수준이며, 해당 단지는 3.3㎡당 1,219만원 선에 시세가 형성되어 있습니다.

다만, 본 건의 권리관계, 임대차 현황 등 추가적인 실사 및 조사를 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다. 재개발 구역이라는 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 철저한 분석 후 적정 수익률을 고려한 보수적인 입찰가 산정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.