나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경663 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 210동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 ""신곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 ""대우2차아파트"" 제210동 제10층 제1002호로서 주위는 아파트단지, 상가, 학교, 해운대백병원, 각종근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선 ""장산역"" 등이 소재하여 제반 교통상황은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 20층 건물내 10층 1002호로서(통칭48평형),
* 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감.
* 내벽 : 벽지마감 등.
* 창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 완경사지대에 택지조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 35m 내외 남서측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 각각 접하며, 단지 내 진입로 및 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대우사랑·왕자와공주유치원)<교육환경보호에 관한 법률>, 택지개발예정지구<택지개발촉진법>, <추가기재>공동주택용지 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상 임.
2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경663 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1438 대우2차아파트 210동 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 596,000,000원

최저입찰가: 596,000,000원 (1차 진행)

입찰기일: 2026년 7월 14일 (화)

2.3. 면적 정보

토지면적: 59.28㎡ (약 17.9평)

토지 지분: 59.28㎡ (약 17.9평)

건물 전용면적: 134.64㎡ (약 40.7평)

건물 면적: 134.64㎡ (약 40.7평)

2.4. 아파트 정보

아파트명: 해운대대우2차아파트

주소: 부산광역시 해운대구 좌동 1438

사용승인일: 1998년 6월 13일

총 세대수: 1,002세대

총 동수: 12동

건축물 최고층: 27층 (본건 10층)

총 주차대수: 1,100대 (세대당 약 1.1대)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 신곡초등학교 북동측 인근에 위치한 해운대대우2차아파트 210동 10층 1002호입니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 상가, 학교, 해운대백병원, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 2호선 장산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 토지 이용 현황

본건은 북서하향의 완경사지대에 조성된 택지로서 부정형 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 폭 약 35m, 남서측으로 폭 약 30m의 포장도로에 접하며 단지 내 진입로 및 가로망이 정비되어 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육 제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 (대우사랑·왕자와공주유치원), 택지개발예정지구, 공동주택용지 등으로 지정되어 있습니다.

3.5. 주변 시설

* 교육: 신곡초등학교, 대우사랑·왕자와공주유치원 (각종 보호구역 지정)

* 의료: 해운대백병원 (인근)

* 상업/편의: 단지 내 및 주변 상가, 근린생활시설 밀집

3.6. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 신시가지 조성 당시 폐기물 야적장으로 사용된 사례가 있었으나 현재 해당 부지는 다른 용도로 활용되거나 관리되고 있을 것으로 추정됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2016년 4월 1일 삼성생명보험주식회사의 근저당 (을1)입니다.

* 소유권 이전: 이상기 (1998-11-06), 박태은 (2016-04-01, 매매)

* 근저당: 삼성생명보험주식회사 (2016-04-01, 248,300,000원, 말소기준권리), 삼성생명보험주식회사 (2017-02-24, 47,000,000원, 말소)

* 근저당: 부산은행 (2021-10-07, 803,000,000원, 말소)

* 임의경매: 부산은행 (2025-07-17, 672,568,095원, 말소) - 본 경매 개시 결정 등기

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 관련 기재 없음)

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

보고된 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 보입니다. 다만, 기타 참고사항에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 현장 방문 시 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 1,098,300,000원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

아파트 단지, 상가, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 해운대백병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성도 우수합니다.

5.2. 교통 접근성

부산도시철도 2호선 장산역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 지역 가치

해운대구 좌동은 비교적 안정적인 주거 지역으로, 지속적인 수요가 뒷받침되는 지역입니다. 대단지 아파트라는 점과 역세권 입지는 상권의 안정성을 더합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

인근에 신곡초등학교가 위치하며, 대우사랑·왕자와공주유치원 등이 있어 어린 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호합니다. 또한, 관련 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면도 갖추고 있습니다.

6.2. 편의 시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설, 해운대백병원 등이 있어 의료, 쇼핑, 문화 등 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6.3. 주거 환경

해운대대우2차아파트는 1,002세대의 대단지로, 단지 내 편의시설과 조경 등이 비교적 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 총 주차대수 1,100대로 세대당 약 1.1대의 주차가 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관계 미확인

기타 참고사항에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유자가 없을 경우 발생할 수 있는 명도 문제나, 임의로 점유하고 있는 경우에 대한 대비가 필요합니다.

7.2. 명도 가능성

현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 인도 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 좌동의 대단지 아파트인 해운대대우2차아파트 내 물건으로, 우수한 생활 인프라와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 5억 9천 6백만원으로 책정되었으며, 권리분석 상 특이사항은 발견되지 않아 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, '임대관계 미상'이라는 점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 해운대구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 대단지 아파트로서의 가치 보유.

* 부산도시철도 2호선 장산역 역세권으로 교통 편리성 극대화.

* 주변 신곡초등학교, 해운대백병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적에 부합.

* 최근 매매 시세가 감정가 대비 높은 수준을 유지하고 있어 시세 차익 기대 가능.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적인 134.64㎡(약 40.7평)의 아파트가 2026년 6월에 6억 1,500만원 (18층) 및 6억 7,500만원 (12층)에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 산정한 중간 시세는 약 6억 4,500만원으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 5억 9,600만원으로, 시장 시세보다 다소 낮은 수준입니다.

10.2. 예상 입찰가

감정가가 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되므로, 낙찰가율 100% 이상을 목표로 입찰가를 산정하는 것이 유리할 수 있습니다.

보증금을 제외한 예상 입찰가는 6억 1,000만원 ~ 6억 4,000만원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 금액이며, 입찰 시점의 경쟁 상황 및 본인의 자금 계획에 따라 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.