나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22317 [1] 부산광역시 동래구 낙민동 265 부일스톤캐슬 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.08.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 낙민초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철4호선 낙민역이 소재하여 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건내 8층 801호로서,
(사용승인일 : 2017.05.26.)
외벽 : 석재 붙임, 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택) 임.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 5m미터 폭의 포장도로에 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환 채권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22317 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 낙민동 265 부일스톤캐슬 8층801호

* 건물명: 부일스톤캐슬

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 163,000,000원

* 토지면적: 10.51㎡ (약 3.18평)

* 건물면적: 39.29㎡ (약 11.88평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (HUG(주택도시보증공사)도 강제경매 신청권자로 등재됨)

* 건물 용도: 공동주택(아파트-도시형생활주택(원룸형)) / 업무시설 (오피스텔)

* 사용승인일: 2017년 5월 26일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 낙민동 소재, 낙민초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 4호선 낙민역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 낙민초등학교가 인접해 있으며, 재래시장(동래시장) 및 온천천이 가까워 생활 편의성과 여가 활동을 누릴 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

* 말소기준권리: 2025년 2월 11일자 부산광역시 압류 (을4 주택임차권 등기 말소 조건으로 매각)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이혜림

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 5일

* 확정일자: 2022년 7월 5일

* 배당신고일자: 2024년 2월 7일

* 대항력: 없음 (주의: '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 있으나, 임차인 현황에는 '없음'으로 표기되어 상이함)

* 인수 보증금 합계: 0원 (매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 권리관계 요약:

* 소유권보존 (2017.06.02)

* 다수의 압류권자(부산광역시, 세무서장 등) 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 을4 주택임차권(이혜림)은 말소 예정이나, 임차인 보증금 200,000,000원과 관련하여 특별한 매각 조건이 존재합니다.

* 주의사항: 본 건은 임차인 및 임차보증금반환 채권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차인 및 주택도시보증공사의 보증금반환청구권 포기 여부 및 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 동래구 낙민동은 주거와 상업시설이 복합된 지역으로, 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 상업시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 발전 가능성: 지하철역 인근의 역세권 단지로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층~지상 12층 건물 내 8층 801호입니다.

* 마감: 외벽은 석재 붙임, 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 내벽은 벽지 마감입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 화재탐지 및 경보, 옥내소화전, 승강기, 공동현관, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 주차 시설이 마련되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 주차 가능하며, 인근에 마트, 병원 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련 조건: 본 건 매각은 임차인 및 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 임차 보증금(200,000,000원)이 감정가(163,000,000원)보다 높다는 점에서, 만약 임차인이나 주택도시보증공사의 포기 조건이 원활히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이므로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이나 채무 관계가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 동래구 낙민동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 하지만 임차인 관련 매각 조건이 매우 중요하며, 이 조건이 명확하게 이행되지 않을 경우 인수해야 할 보증금 또는 기타 채무가 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인 및 주택도시보증공사의 보증금 관련 권리 포기 여부와 그 이행 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하고, 주변에 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 주거 환경이 양호합니다.

* 역세권 가치: 지하철 4호선 낙민역 역세권 단지로서, 지속적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 핵심 고려사항: 임차인 보증금 관련 리스크를 성공적으로 해소할 경우, 안정적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 163,000,000원입니다. 최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사한 연식 및 규모의 다세대 주택 거래 사례가 있으나, 본 건의 도시형생활주택이라는 특성과 임차인 관련 복잡한 조건을 고려해야 합니다. 특히, 200,000,000원의 임차 보증금이 존재하나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 매각 조건으로 보증금반환청구권 포기를 전제하고 있습니다. 이러한 불확실성과 권리관계의 복잡성을 감안하여, 감정가의 약 85%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적인 접근을 고려하여, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 현황 조사 및 물건 명세서를 재확인하고, 현장 조사를 통해 주변 시세, 건물 상태, 그리고 임차인 관련 조건 이행 가능성을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.