나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22324 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1464-8 우석쉐르빌 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 도시철도3호선 미남역 남동측 인근에 위치하는
우석쉐르빌 12층 1201호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재해
있습니다.

교통상황

본건까지 제반차량 접근가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도3호선 미남역이
위치하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 12층 1201호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감 및 치장석 붙임 등,
내벽 : 벽지 등 마감,
창호 : 샷시창.

이용상태

현장조사시점 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

급수 및 배수시설, 위생시설, 도시가스시설, 승강기시설, 주차타워시설, 소화전시설
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로 공동주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20M~25M)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m),
가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 100m).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22324 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1464-8 우석쉐르빌 12층1201호

신주소: 부산광역시 동래구 미남로 94 (온천동)

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 229,000,000원

토지면적: 17.84㎡ (약 5.40평)

건물면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 온천새마을금고

건축물 사용승인일: 2018년 1월 19일

총 층수: 지하 1층, 지상 12층 (본건 12층)

특이사항: 공동담보

주의사항: 현황 주거용 오피스텔로 이용 중

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 온천동, 도시철도 3호선 미남역에서 남동측 인근에 위치.

* 교통:

* 대중교통: 도시철도 3호선 미남역 도보 이용 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 접근성: 본건 건물 서측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이함.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20M~25M), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 70m, 최고높이 100m).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 1월 26일 접수된 온천새마을금고의 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨. (단, 법원 확인 필수)

* 등기부채권 총액: 3,440,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 9월 5일

* 배당신고일자: 2025년 9월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 있으나 대항력이 없어 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 회수하지 못할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 대항력이 없어 권리상 문제는 없어 보임.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 온천동 일대는 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 미남역을 중심으로 상업 기능이 발달해 있음.

* 주변에 다수의 공동주택 단지가 있어 배후 주거 수요가 풍부하며, 근린생활시설과의 연계성이 좋음.

* 도시철도 3호선 미남역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어나 오피스텔로서 임대 수요 확보에 유리한 입지임.

* 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업적 활용 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 3호선 미남역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 공동주택 단지 내 상가 이용이 편리하며, 부산 시내 주요 상권으로의 접근성도 양호함.

* 주거환경: 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조로 안정적인 건물 상태를 유지하고 있음.

* 편의시설: 급수, 배수, 위생, 도시가스, 승강기, 주차타워, 소화전 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 이 임차인의 보증금(15,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않더라도 배당 절차를 확인해야 하며, 미회수 시 낙찰자에게 부담이 될 수 있음. (본건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 배당받지 못할 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있음.)

* 건물 노후화: 2018년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 관리 상태에 따른 유지보수 비용 발생 가능성.

* 주차: 주차타워 시설이 있으나, 오피스텔 및 주변 상가 이용객을 고려할 때 주차 공간이 부족할 수 있음.

7. 종합 의견

부산 동래구 온천동의 우석쉐르빌 1201호는 미남역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수한 오피스텔 물건임. 주거용으로 이용 중이며, 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당함. 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 이 의 보증금 1,500만원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으나, 배당 절차를 면밀히 확인해야 함. 전반적으로 입지 조건이 양호하여 향후 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 미남역 역세권 입지로 풍부한 임대 수요 예상.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성 높음.

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 즉시 임대 또는 거주 가능.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔 실거래가 및 현재 호가는 2억 1천만원 ~ 2억 5천만원 범위에서 형성되어 있습니다.

현재 시점의 급매물 또는 급매 시세 기준으로는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 2억 6백만원 ~ 2억 2천 9백만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

입찰 시에는 임차인 이 의 배당 절차 진행 상황 및 보증금 회수 여부를 확인하고, 실제 현장 조사 및 주변 부동산 시세 추가 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 물건의 경우, 현재 오피스텔 매매/임대 정보에 대한 구체적인 JSON 분석 결과가 직접적으로 시세 산정에 포함되지는 않았습니다. 외부 검색을 통한 시세 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 아파트의 경우 전용면적과 분양면적을 표시하나, 오피스텔은 주로 전용면적(공급면적)으로 거래되므로 건물면적 84.78㎡ (약 25.65평)를 기준으로 하였습니다.

예상 입찰가 범위: 206,000,000원 ~ 229,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.