나이스옥션 법원경매 통영 2025타경522 [1] 경상남도 거제시 장평동 33-1 장평성원임대아파트 3동 4층409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '장평우체국' 북측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 4층 409호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 새시창호.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 세장형의 토지로서, 지면은 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 통영지원 2025타경522 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 경상남도 거제시 장평동 33-1 장평성원임대아파트 3동 4층 409호

용도: 아파트

건물명: 장평성원임대아파트

동/호수: 3동 4층 409호

총층수: 12층 중 4층

1.3. 평가 정보

감정가: 60,000,000원

토지면적: 25.06㎡ (약 7.58평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 기타 기본 정보

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 장평동에 위치하며, '장평우체국' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

2.2. 교통 환경

단지 내 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

건물이 소재한 토지는 세장형의 평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다. 대지권의 토지는 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획

본건의 토지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내), 택지개발지구에 포함되어 있습니다. 다만, 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인이 필요합니다.

2.5. 주변 시설

단지 인근에 장평종합시장, 홈플러스, 디큐브백화점 등 핵심 상권이 밀집해 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 장평초등학교, 신현초등학교, 장평중학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 우체국과 병원 등 각종 편의시설이 가까이 있어 생활이 편리합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건물의 등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 을5 (2024.04.19.) 국민은행 근저당권 말소기준권리 (채권금액 42,900,000원)

* 갑6 (2024.04.19.) 소유권이전 (김두열)

* 갑7 (2025.07.10.) 소유권이전 (김예진외 2명, 상속)

* 갑8 (2025.07.17.) 국민은행 임의경매개시결정 (채권금액 39,794,582원)

3.2. 인수/소멸 권리

본 건은 임의경매로 인해 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있어, 해당 권리에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본건은 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 임대차 관계를 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

장평동은 삼성중공업 배후 주거단지로서 직주근접성이 뛰어나며, 탄탄한 배후 수요를 기반으로 합니다. 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 안정적인 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 12층 건물 중 4층에 위치한 아파트로, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 사용승인일은 1995년 10월 27일입니다.

5.2. 편의시설

단지 바로 앞에 종합상가가 있어 모든 편의시설을 걸어서 이용할 수 있으며,마트, 병원, 학교, 도서관 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 처리 결과에 따라 본 물건의 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 미상 정보 관련

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 계약 여부에 대한 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이지만, 실제 현황과 다를 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리 관련

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 지상권은 토지 사용에 대한 권리로, 아파트와 같은 집합건물에서는 흔치 않은 권리이므로, 해당 권리의 내용과 소멸 여부에 대해 철저한 추가 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 아파트로, 주변에 풍부한 생활 편의시설과 교육 시설을 갖추고 있어 주거 환경이 양호합니다. 또한, 삼성중공업 등 직장과의 접근성이 좋아 탄탄한 배후 수요가 기대되는 지역입니다. 감정가 6천만원 대비 건물 면적 39.72㎡(약 12평)는 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있고, 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 임대수익 모두 가능한 우수한 입지조건 (직주근접, 생활 편의시설 집중)

* 합리적인 감정가 대비 넓은 전용면적 (39.72㎡ / 약 12평)

* 아파트 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 60,000,000원으로 시작합니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다. 주변 시세와 본건의 잠재적 리스크(지상권 확인 필요, 임대 관계 미상)를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 권리관계 명확성 확인 후 감정가 대비 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 66,000,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.