나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21624 [1] 경상남도 거제시 고현동 483 고현삼도아파트 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '거제시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건중 8층 805호로서,
외벽:몰탈위페인트
내벽:몰탈위페인트, 타일, 벽지마감
창호:샷시 창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 도시가스난방설비, 승강기, 소화전, 소화기, 비디오도어폰 등이 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 지면은 동측으로 하향 완경사 지세이며, 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5~6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제고현중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(포로수용소주변문화관광구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기타사항:감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 중 'Ⅱ의5. 그 밖의 사항' 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2025타경21624 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 고현동 483 고현삼도아파트 8층 805호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 74,300,000원입니다.

토지 면적은 33.24㎡ (약 10.05평)이며, 건물 면적은 59.76㎡ (약 18.08평)입니다.

건물 면적 59.76㎡는 전용면적 기준이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 거제시 고현동에 위치하며, '거제시청' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

차량 접근이 가능하며, 북측으로 노폭 약 5~6미터 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(거제고현중학교, 계룡초등학교, 계룡초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(포로수용소주변문화관광구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차로 진행됩니다.

말소기준권리는 2018년 10월 31일 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권(을16)으로 확인됩니다.

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 김정선 씨가 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원에 2021년 1월 28일 전입하였으며, 배당신고일자는 2025년 8월 11일입니다.

김정선 씨는 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

고현삼도아파트 단지는 거제시청 인근에 위치하여 행정 및 주요 공공시설 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지 및 주택가, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보된 상태입니다.

생활 편의시설 및 상업 시설 접근성이 양호하며, 거제시의 중심 지역 중 하나로 유동인구가 꾸준한 편입니다.

역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역으로 지정된 점은 지역의 특성을 반영하지만, 상권 형성에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 북측 도로에 접해 있고 차량 접근성이 양호하여 시내외 이동이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 가능할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 거제시청이 인접해 있어 행정 서비스 접근성도 뛰어납니다.

* 교육: 거제고현중학교, 계룡초등학교, 계룡초등학교병설유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 조성되어 있습니다. 다만, 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 김정선 씨는 대항력이 없어 명도 시 큰 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 협조 여부에 따라 시간이 다소 소요될 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 제2종일반주거지역 외 다수의 도시계획 구역(가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역)에 포함되어 있어, 향후 건물 신축이나 증축, 용도 변경 등 토지 이용에 대한 법적 검토가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치한 고현삼도아파트 805호로, 거제시청 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변으로 아파트, 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 교통 상황도 양호한 편입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 명확한 물건입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없어 명도 절차만 원만히 진행된다면 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

다양한 도시계획 구역에 포함된 점은 향후 토지 이용에 대한 신중한 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 거제시청 인근이라는 탁월한 입지 조건으로 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명도에만 집중할 수 있는 깔끔한 물건입니다.

* 아파트 단지 주변으로 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 현 시세 및 향후 시장 전망을 고려한 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 74,300,000원에서 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로, 유사 물건의 시세, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 향후 명도 예상 비용, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 반드시 추가적인 시세 조사와 현장 조사를 통해 최적의 입찰 전략을 수립하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.