나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30981 [1] 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 775 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 '진주혜광학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 학교, 노유자시설, 노선 각종상가, 후면 주택, 농경지 등으로 형성된 도시근교 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입은 불가능하며, 근거리에 시내노선 버스정류소가 위치하나 운행노선 수, 운행간격 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

현재 과수원부지(감나무단지)로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 북측으로 인접한 필지의 일부를 진입로로 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주혜광학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시러에 보호법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023-06-16)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유자 미상의 감나무가 식재 관리되고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-제시외 수목(감정서상 'a') 매각 포함.
-지적도상 맹지이나 북측으로 인접한 필지의 일부를 진입로로 이용함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경30981 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 775

용도: 전 (밭)

토지면적: 1593.00㎡ (약 481.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 가격

감정가: 614,883,000원

등기부채권 총액: 352,690,200원

1.4. 기타 정보

현재 이용상태: 과수원부지(감나무단지)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 제시외 수목(감정서상 'a') 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리 소재 '진주혜광학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 학교, 노유자시설, 일반상가, 주택, 농경지 등이 혼재된 도시근교 농촌지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 직접 진입은 어려우나, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

다만, 지적도상 맹지이나 북측 인접 필지의 일부를 진입로로 이용하고 있어 차량 통행에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 북측으로 인접 필지의 일부를 통하여 진입로로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 생산녹지지역

* 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(진주혜광학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2023-06-16)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을9 근저당권 (주식회사 한국토지신탁, 2021-07-05)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도 명시된 권리는 없으나, 등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 명시된 정보는 없으며, 인수되는 임차인은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 변동 내역: 다수의 공유자 지분 이전 및 소유권 이전 등기가 확인됩니다. (갑2 ~ 갑8)

* 근저당권: (을9) 주식회사 한국토지신탁 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정: (갑9) 주식회사 한국토지신탁 (창원지방법원 진주지원 2025타경30981)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 도시근교 농촌지대로, 인근에 학교, 노유자시설, 일반상가, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

진주시 문산읍은 바이오전문단지, 실크전문단지 등이 조성되어 있으며, 4일, 9일에는 전통 오일장(문산장)이 열려 지역 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

4.2. 개발 가능성

진주시는 문산읍 일원에 약 140만㎡ 규모의 공공주택지구(6,700호) 조성을 추진 중이며, 이는 향후 지역의 도시화 및 자족 기능 강화에 기여할 것으로 예상됩니다. 이 사업은 진주혁신도시, 남해고속도로, 국도2호선, 남부내륙철도 등과 연계되어 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 진주혜광학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

근거리에 시내버스 정류장이 위치해 있으며, 문산읍 일대에 다양한 상가와 시설이 분포합니다.

또한, 문산 제곡 쌈지공원 조성 사업 등이 진행되어 지역 내 녹지 및 휴식 공간이 확충될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지로, 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 신청 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 도로 이용

지적도상 맹지로서 북측 인접 필지를 통행로로 이용하고 있어, 향후 도로 이용에 대한 법적 분쟁이나 제약이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

제2종일반주거지역, 생산녹지지역에 속하며, 가축사육제한, 교육환경 보호, 비행안전, 토지거래 허가 등 다양한 법률에 따른 이용 제한이 존재합니다.

6.4. 제시외 수목

감정평가서상 'a'로 표시된 제시외 수목이 매각에 포함되어 있어, 매수 후 별도의 관리 또는 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 문산읍 삼곡리의 전(밭)으로, 현재 과수원(감나무단지)으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이지만 인접 필지를 통행로로 사용하고 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 물건입니다.

지역은 도시근교 농촌지대로, 진주혜광학교가 인접해 있으며, 버스정류장 등 기본적인 편의시설이 있습니다. 특히, 문산 공공주택지구 개발 계획이 진행 중으로, 향후 지역 발전과 인프라 확충이 기대됩니다.

다만, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 리스크, 맹지로서의 도로 이용 문제, 다양한 토지이용 제한 사항 등을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 공공주택지구 개발 예정: 진주 문산지구 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 도시근교 농촌지대: 향후 도시 확장 및 편의시설 접근성 개선 가능성

* 제2종일반주거지역, 생산녹지지역: 향후 주거 및 녹지 공간으로서의 잠재력

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 토지 이용계획에 따른 개발 가능성, 그리고 매수자의 농지취득자격증명 확보 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건의 감정가는 614,883,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.