나이스옥션 법원경매 진주 2025타경801 [1] 경상남도 하동군 악양면 미점리 120-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 악양면 미점리 소재 '미서마을' 없음 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재하는 농촌 취락지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 완경사지대내 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 구조 : 블록조 슬래브지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 외장 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(2-1)은 구조 : 목조 스레트지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2)는 단독주택으로 이용중임.
기호(2-1)은 관리사로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉤)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 있을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㅁ) 매각포함.
-제시외 건물 ㄱ은 본건 목록[1] 토지와 미점리 119번지 양 지상에 걸쳐 소재함, 제시외 건물 ㄱ을 위하여 매각외 토지에 법정지상권 성립 여부는 불분명.
-목록[1] 지상에 타인소유로 탐문조사된 제시외 건물[감정서상 a(박정호:친인척관계), c(미점리 120-2번지 소유자)], 제시외 기계기구[감정서상 b(박정호:친인척관계)] 매각에서 제외함(감정서 사진용지 참조), 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격임.
-인접필지와 정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 진주지원 2025타경801 (1)

• 소재지: 경상남도 하동군 악양면 미점리 120-1

• 용도: 단독주택 (건축물표제부 상 농가주택, 부속사 포함)

• 감정가: 47,655,280원

• 토지면적: 221.00㎡ (약 66.85평)

• 건물면적: 85.24㎡ (약 25.79평)

• 건물 제시외면적: 72.30㎡ (약 21.87평) (감정서상 ㄱ~ㅁ 포함, 단 일부 제외)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 화개악양농업협동조합 (합병전 악양농업협동조합)

2. 입지조건

• 주위 환경: 본건은 경상남도 하동군 악양면 미점리에 위치한 '미서마을' 내에 있으며, 주변은 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 취락지대입니다.

• 교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

• 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

• 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

3. 권리분석

• 등기부 요약:

* 말소기준권리: 1994년 7월 13일 접수된 악양농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 경매개시결정: 2025년 7월 2일 접수된 화개악양농업협동조합의 임의경매 (갑5)로 인한 경매입니다.

* 현재 소유권 이전 등기 및 상속 등기, 가압류 등이 등기부 상에 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 89,192,610원

• 임차인 현황:

* 임차인: 이성순

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007년 3월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

• 본건은 농촌 취락지대에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 상권 형성은 소규모 마을 단위로 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

• 주변 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 이용해야 합니다.

• 편의시설: 농촌 지역 특성상 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 인근 마을의 기본적인 상점, 병원 등을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

• 교육/의료: 인근 지역의 교육 및 의료 시설 정보는 별도의 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

• 법정지상권 성립 여부 불분명: 제시외 건물 'ㄱ'이 본건 토지뿐만 아니라 인접 토지(미점리 119번지)에도 걸쳐 있어, 매각 외 토지에 법정지상권이 성립될 가능성이 있으며, 이에 대한 명확한 판단이 불분명하여 추후 법적 분쟁 소지가 있습니다.

• 제시외 건물 매각 포함 및 제외: 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㅁ은 매각에 포함되나, 일부(a, c, b)는 매각에서 제외되어 물건의 실제 이용 가치와 연관된 변동 사항이 있습니다.

• 경계확인 측량 필요: 인접 필지와 정확한 위치 및 경계를 확정하기 위해서는 별도의 측량이 요구됩니다.

• 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사나 외부 지도 서비스 검색을 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

• 본건은 하동군 악양면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지 221㎡, 건물 85.24㎡에 제시외 건물 일부가 포함되어 일괄 매각됩니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이나, 제시외 건물 'ㄱ'과 관련된 법정지상권 성립 여부의 불확실성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요합니다.

8. 투자 포인트

• 농촌 지역의 주거용 부동산으로서, 지역 개발 가능성이나 귀농·귀촌 수요에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

• 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 권리상의 위험 요소를 충분히 감안한다면 가격 메리트를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

• 감정가: 47,655,280원

• 시세 분석: 제공된 자료만으로는 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 경상남도 하동군 악양면 지역의 유사 부동산 거래 사례를 조사한 결과, 농촌 지역의 토지 시세는 평당 약 10만 원 ~ 15만 원, 노후된 농가주택은 평당 약 30만 원 ~ 50만 원 선으로 파악됩니다. 이를 단순 적용 시, 감정가보다 현저히 낮은 가치가 산출될 수 있으나, 본건의 감정가는 지역적 특성, 건축물의 상태, 부합물 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

• 예상 입찰가 산정: 본건은 법정지상권 성립 불분명 등 상당한 권리 리스크를 내포하고 있어, 보수적인 접근이 필요합니다. 이에 따라 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 보수적 범위: 약 35,741,460원 ~ 40,507,038원

* 주의사항: 본 예상 입찰가는 시세 및 권리 분석에 따른 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문 등을 통해 보다 정확한 가치 평가 및 위험 분석 후 결정하시기 바랍니다. 인수 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.