나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30969 [1] 경상남도 사천시 사천읍 평화리 2-9 신진타워맨션 10층1108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 사천읍 평화리에 소재하는 구분건물(신진타워맨션 10층 1108호)로서, 부근은 공동주택 및 근린상가 등으로 형성되어져 있음.

교통상황

차량 접근 및 출입 가능하고, 인근에 버스터미널이 위치하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건 내 10층 1108호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로, 현황 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 진출입로가 개설되어 있고, 남동측 및 남서측으로 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-05-25)(소로2-49호선)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2018-10-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경30969 (1)

물건 종별: 아파트

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 평화리 2-9 신진타워맨션 10층 1108호

감정가: 70,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 면적

토지면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 공급면적: 약 73.05㎡ (약 22.09평) - 전체 건물 면적 및 세대수 기반 추정

1.3. 건물 개요

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 10층 1108호

준공 연도: 1994년 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 소재지 및 주위 환경

경상남도 사천시 사천읍 평화리에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린상가가 혼재된 지역입니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 버스터미널이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 서측으로 진출입로가 개설되어 있고, 남동측 및 남서측으로 2차선 도로와 접하고 있습니다.

1.1. 3. 토지 이용

토지는 사다리형의 평지로, 현재 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 을7 (2018-05-10) 근저당, 한국주택금융공사, 139,000,000원

매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당, 임의경매 개시 결정 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

1.2. 2. 채권 총액

등기부채권 총액: 139,000,000원

1.2. 3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 미상 보증금/차임이 존재할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

물건이 소재한 사천시 사천읍 평화리 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

1.3. 2. 경제 활동

주거 및 소규모 상업 활동이 이루어지고 있으며, 인근 지역의 수요에 기반한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 상태

외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

1.4. 2. 건물 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 3. 주변 편의시설

* 인근에 버스터미널이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변에 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

1.4. 4. 혐오시설 정보

주변 시설 조사 결과, 현재 해당 물건지 인근에서 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역에 속하나, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 비행안전제5구역(전술) 등의 제한이 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

신진타워맨션 10층 1108호는 사천시 사천읍 내에 위치한 아파트로, 공동주택 및 근린상가가 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 교통 상황 또한 버스터미널 인근으로 보통 수준이며, 단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 13층 중 10층에 위치하여 일조 및 조망은 무난할 것으로 보입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 낙찰자의 권리 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 기준 0.7억원대의 거래 사례가 있으며, 감정가 70,000,000원 대비 비교적 낮은 수준의 감정가가 책정되어 있습니다. (자료)

* 안정적인 주거 수요가 예상되는 사천읍 내 아파트 단지입니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 적을 것으로 예상되어 비교적 명확한 권리관계는 투자에 긍정적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 70,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 최근 실거래가 정보(약 0.7억원대) 및 주변 시세, 물건의 현 상태, 명도 비용, 추가적인 시장 조사 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.