나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20735 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 60-16 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕사거리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 주상용건물, 아파트단지, 각종 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 시멘트벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 2층건으로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감 등.
창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

가) 1층 : 근린생활시설2 및 주택 등으로 이용중임.
2층 : 주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비(주택부분) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

일괄매각[제시외건물(1-1~1-3) 매각포함]. 지분매각(공유자 우선매수권행사는 1회에 한함).
목록1은 주상용 건부지로 이용 중임.
목록2는 1층 근린생활시설 및 주택, 2층 주택으로 이용 중임.
제시외건물(1-1~1-3)에 대한 감정평가는 전부에 대하여 이루어졌으나 최저매각가격은 지분에 대한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경20735 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 60-16

용도: 다가구주택

감정가: 104,828,857원

토지면적: 239.30㎡ (약 72.39평)

건물면적: 200.17㎡ (약 60.55평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 토지정보

토지면적: 239.30㎡ (약 72.39평)

토지지분: 43.50474㎡ (본건 매각 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역

1.3. 건물정보

건물면적: 200.17㎡ (약 60.55평)

건물지분: 36.39㎡ (본건 매각 지분)

건물구조: 시멘트벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 2층건

건물용도: 1층 근린생활시설 및 주택, 2층 주택

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각조건

매각구분: 지분매각

주의사항: 일괄매각[제시외건물(1-1~1-3) 매각포함]. 지분매각(공유자 우선매수권행사는 1회에 한함).

제시외건물(1-1~1-3)에 대한 감정평가는 전부에 대하여 이루어졌으나 최저매각가격은 지분에 대한 금액임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 '양덕사거리' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 주상용건물, 아파트단지, 각종 근린상가 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준임. 북서측으로 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 신한카드주식회사의 강제경매개시결정 (2025.07.16.)

토지 등기부요약:

* 1976.12.13. 소유권이전 (공학렬)

* 2012.02.03. 협의분할에 의한 상속 소유권이전 (공상철 외 3명)

* 2023.02.17. 매매 소유권이전 (공태호, 2번 공태무 지분 전부 이전)

* 2025.07.16. 강제경매 (신한카드주식회사, 2번 공태호 지분, 5번 공태호 지분) - 말소기준권리

건물 등기부요약:

* 1976.12.15. 소유권보존 (공학렬)

* 2012.02.03. 협의분할에 의한 상속 소유권이전 (공상철 외 3명)

* 2023.02.17. 매매 소유권이전 (공태호, 2번 공태무 지분 전부 이전)

* 2025.07.16. 강제경매 (신한카드주식회사, 2번 공태호 지분, 5번 공태호 지분) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 공 (매각지분공유자의 고모)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 500,000원

차임: 160,000원

전입일자: 2016-02-03

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 300,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2023-07-24

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김 (전입세대확인서상)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-21

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 최 (상호:팀매드)

보증금: 5,000,000원

차임: 370,000원

전입일자: 2021-02-01

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인이 있으나, 해당 임차인의 보증금 전액을 인수해야 하는지는 추가적인 권리분석 및 배당표 확인이 필요할 수 있습니다. 현재 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근으로는 공동주택, 주상용건물, 아파트단지, 각종 근린상가 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 특히 1층은 근린생활시설 및 주택으로 이용되고 있어 지역 내 유동인구 및 접근성을 활용할 수 있는 환경입니다.

4.2. 지역 특성

양덕동 일대는 과거 공단 배후지역에서 최근 재개발을 통해 아파트 단지가 대거 들어서면서 주거 중심의 신흥 상권으로 변화하고 있습니다. (자료)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린상가들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 양덕삼각지공원 등 휴식 공간도 인근에 위치하고 있습니다. (자료)

5.2. 교통시설

인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.3. 주요 시설

창원NC파크, 마산야구장, 마산체육관 등 체육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. (자료)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 지분매각: 전체 지분이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회에 한함)

* 대항력 있는 임차인: 현재 파악된 임차인 중 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 대항력 여부에 따른 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. (특히 최 임차인은 확정일자 및 배당신고일자 정보가 있으나, 보증금 인수 여부는 추가 확인 필요)

6.2. 물리적 리스크

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물(1-1~1-3)이 매각에 포함되나, 감정평가는 전체에 대해 이루어졌으나 최저매각가격은 지분에 대한 금액이므로 이에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 및 주변 환경

본 물건지 주변으로 창원NC파크, 마산야구장, 마산체육관 등 체육시설과 주거 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 공원도 인근에 위치합니다. (자료,)

다만, 과거 창원시 CNG 충전소 설치 관련 주민 반발 사례가 있었던 점(자료)과 마산자원회수시설(소각장) 및 폐기물매립장이 창원시 내에 운영되고 있는 점(자료,)은 참고할 수 있으나, 본 물건지와의 직접적인 인접성이나 영향 여부는 추가적인 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 또한, 2025년 창원 상가 붕괴 사고가 양덕동 인근에서 발생한 사례가 있으나, 해당 사고가 본 물건과 직접적인 연관성이 있는지에 대한 판단은 어렵습니다. (자료)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동에 위치한 다가구주택 지분 매각 건입니다. 양덕사거리 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 지역은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 발전 가능성이 있습니다. 그러나 지분 매각으로 인한 공유자 문제, 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제시외 건물 포함 매각이지만 최저매각가는 지분에 대한 금액으로 산정된 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: '양덕사거리' 인근으로 교통이 편리하고 상업시설이 발달한 지역에 위치합니다. (자료,)

* 활용: 1층 근린생활시설 및 주택, 2층 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출 및 직접 거주 등 다용도 활용이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 양덕동 일대가 재개발을 통해 주거 중심지로 변화하고 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (자료)

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 104,828,857원입니다. 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 대항력 있는 임차인 및 지분 매각 등 복합적인 권리 관계와 향후 명도 및 공유물 분할 등에 대한 추가적인 분석이 필요합니다. 따라서 예상 입찰가는 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하고, 최신 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 그리고 현장 조사 결과를 종합적으로 반영하여 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 전문가와의 상담을 통해 상세한 권리 분석 및 명도 계획 수립 후 입찰가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.