나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11808 [1] 경상남도 김해시 대청동 311-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해감정 · 평가일 2025.07.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '대청초등학교' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 일반주택가로서, 주거환경은 보통시됨.

교통상황

차량통행이 자유로우며, 대중교통사정 및 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(단독), 지구단위계획구역(장유지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ----.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘트리트구조 경사슬라브지붕 3층건물로서,
(사용승인일 : 2015.04.02)
외벽: 몰탈위페인트 및 치장적 벽돌마감.
내벽: 벽지마감.
창호: 샷시창구조.

이용상태

┌1층: 근린생활시설
├2층: 단독주택
└3층: 단독주택 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 되어있으며, 도시가스 난방임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11808 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 311-2

용도: 근린주택 (단독주택/제2종근린생활시설)

감정가: 817,128,800원

토지면적: 229.90㎡ (약 69.54평)

건물면적: 360.36㎡ (약 108.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 황OOO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 대청동에 소재하며, 주변은 일반 주택가로 주거 환경이 보통입니다.

주변에는 대청초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 통행이 용이하며, 대중교통 및 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북서측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

지역 지구 정보는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독, 장유지구), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

인근에 혐오시설은 현재 확인되지 않으나, 추후 지역 개발 계획 및 관련 법규 변경 여부를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

등기부상 토지에는 환지로 인한 이전청구권 가등기(갑1, 갑2)가 존재하며, 이 권리들은 인수될 것으로 기재되어 있습니다. 이는 본 물건의 중요한 인수 사항입니다.

그 외 공유자 지분 이전, 소유권 이전 등이 등기되어 있습니다.

토지 근저당권으로는 반송새마을금고(2014-10-29, 240,000,000원)와 황보두병(2014-04-18, 300,000,000원)이 있으며, 이들은 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 소유권 보존 후 반송새마을금고 근저당권(2015-04-08, 240,000,000원)과 황보두병 근저당권(2024-04-18, 300,000,000원)이 말소기준권리로서 존재하며, 이들 역시 말소될 예정입니다.

정주현 임차인의 주택임차권(2025-06-24 접수) 또한 말소될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액은 876,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 881,000,000원입니다.

경매 신청 채권자는 황보두병입니다.

임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 고은희: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-09-09, 확정 2024-07-15.

* 양평직: 보증금 30,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-04-11, 확정 2025-04-11.

* 오경환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-03-26.

* 윤진희: 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2020-04-07.

* 이동하(피자샵김해장유점): 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2018-12-19, 확정 2018-12-19.

* 정주현: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-08, 확정 2021-01-05.

* 정현성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-09.

인수 보증금 합계: 0원

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대청동 일대는 일반 주택가로서, 근린생활시설과 단독주택이 혼합된 형태의 상권입니다.

건물 자체에 제2종 근린생활시설 용도가 포함되어 있어, 소규모 상가 운영이 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역은 주거 기능 위주로 형성되어 있으며, 안정적인 수요층을 기반으로 하고 있습니다.

인근에 학교가 위치하고 있어, 관련 업종(학원, 소매점 등)의 잠재적 수요도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 통행이 자유로우며, 북서측으로 8미터 내외 도로에 접해 있습니다.

* 편의시설: 대청초등학교가 인접해 있으며, 상가 주택으로서 1층 근린생활시설의 편의시설 이용 가능성이 있습니다. 추가적인 대형 편의 시설은 김해시내 중심 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주거환경: 일반 주택가로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수 권리: 토지 등기부상 1995년에 접수된 환지로 인한 이전청구권 가등기(갑1, 갑2)가 인수 대상입니다. 이 권리들의 구체적인 내용과 잠재적 영향에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 확인이 불가능했습니다. 따라서 실제 내부 이용 상황, 관리 상태, 하자 여부 등을 반드시 재확인해야 하며, 예상치 못한 수리비가 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유자 및 임대차 조건에 대한 정확한 파악이 필요합니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있습니다.

* 도시계획 및 규제: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위나 재개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 대청동에 위치한 근린주택으로, 비교적 최근에 건축(2015년 사용승인)되었고 토지와 건물을 일괄 매각하는 장점이 있습니다.

하지만 1995년에 설정된 가등기 권리의 인수 문제는 가장 큰 리스크 요인으로, 이 권리가 명확히 소멸되는지 여부에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

또한, 내부를 직접 확인하지 못했기 때문에 실제 상태에 대한 불확실성이 존재하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

대항력 있는 임차인은 없으나, 임대 관계 미상인 점도 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2015년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건에 해당합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 및 활용이 용이합니다.

* 주거 및 근린생활시설 혼합: 1층 근린생활시설과 2, 3층 단독주택으로 구성되어 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 김해시 대청동 일대의 지속적인 개발 가능성 및 주거 환경 개선에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 817,128,800원입니다. 주변 유사 물건의 시세는 약 750,000,000원에서 950,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

인수해야 할 가등기 권리(갑1, 갑2)와 내부 확인 불가라는 중대한 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시에는 감정가 및 시장 시세 대비 위험 요소를 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

상기한 리스크 요인들을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 570,000,000원 ~ 650,000,000원 사이를 권장합니다.

본 물건의 최종 입찰가는 권리 분석, 현장 확인, 명도 가능성 등을 종합적으로 재검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.