나이스옥션 법원경매 창원 2025타경599 [1] 경상남도 김해시 대성동 91-1 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대성동 소재 '김해여자중학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택 및 다세대주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산김해경전철역(박물관역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, '주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4~5m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2008-10-30), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선
을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관
관리구역(2018-11-01).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 ""일련번호 (ㄱ)~(ㄷ)""이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 본건 동측 일부가 현황 '도로'로 이용 중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 일련번호 2
철근콘크리트 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로서,
. 외 벽 : 벽돌 치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등
. 내 벽 : 벽지붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
. 창 호 : 샷시창 구조임.

나. 일련번호 2-1
시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
. 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등

이용상태

가. 일련번호 2
. 1층 : '근린생활시설(사무실 등)' 및 '주택'으로 이용 중임.
. 2층~3층 : '주택'으로 이용 중임.

나. 일련번호 2-1 : '화장실'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 1층 및 3층에 제시외 건물 ""일련번호 (ㄱ)~(ㄷ)""이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 '일련번호 2'의 1층 및 2층의 공부상 용도는 ""근린생활시설""로 표기되어 있으나,
1층 일부 및 2층 전체가 현황 ""주택""으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임
나. 기 타 : 해당사항 없음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 1. 동측 일부가 현황 '도로'로 이용중임.
목록 2. 1층 및 2층의 공부상 용도는 '근린생활시설'로 표기되어 있으나, 1층 일부 및 2층 전체가 현황 '주택'으로 이용중임.
대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경599 (1) 사건으로 경매가 진행 중이며, 경상남도 김해시 대성동 91-1에 소재하고 있습니다. 용도는 연립주택이나, 공부상 1층 및 2층은 근린생활시설로 표기되어 있으나 현황은 주택으로 이용 중인 점 참고 바랍니다. 감정평가액은 434,452,560원입니다. 토지 면적은 222.00㎡(약 67.2평)이며, 건물 면적은 667.42㎡(약 201.9평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물(31.20㎡)도 포함됩니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 김OOOOOOOO입니다. 주거환경개선지구에 속해 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 일괄매각으로 제시외 건물이 포함되므로 명확한 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 대성동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 김해여자중학교 남측 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산김해경전철 박물관역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 확인된 채권 총액은 358,869,334원입니다. 말소기준권리는 2021년 2월 24일 접수된 김해중앙새마을금고의 근저당권(을6)이며, 이보다 선순위 권리는 말소되지 않습니다. 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 금보개발주식회사 (대표자: 김근아): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-07-01, 대항력 없음.

* 김종창: 보증금 8,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2021-03-15, 확정일자 2021-03-15, 대항력 없음.

* 노영환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-20, 대항력 없음.

* 박영희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-03-28, 대항력 있음. (금액 미상, 주의 필요)

* 조영진: 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2019-11-29, 확정일자 2024-05-07, 대항력 있음.

* 주식회사 경남개발컨설: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-03-14, 대항력 없음.

* 팅 (대표자: 허종식): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

총 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인으로 박영희(보증금 미상)와 조영진(보증금 500만원)이 확인되므로, 실제 명도 및 인수 보증금액에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다. 특히 박영희의 보증금액 미상은 인수 여부와 관계없이 명도 과정에 영향을 줄 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 김해여자중학교가 있어 학생 유동인구가 있습니다. 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능이 유지되고 있습니다.

최근 2026년 3월부터 5월까지 주변 연립, 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 해비치타운1 (2019년 건축, 전용면적 83.46㎡): 190,000,000원 (약 752만원/평)

* 대성 (1985년 건축, 전용면적 52.83㎡): 63,000,000원 (약 394만원/평)

* 흥진파크빌 (2013년 건축, 전용면적 84.22㎡): 147,000,000원 (약 577만원/평)

본 물건은 연립주택으로, 공급 면적이 넓고 토지 지분이 큰 편입니다. 인근 시세는 건축 연도, 면적, 주택 종류(연립/다세대)에 따라 편차가 크게 나타나고 있습니다. 본 물건의 감정가(약 4.34억)는 대형 면적을 반영한 것으로 판단되며, 신축 다세대 주택의 고가 시세보다는 낮지만, 노후된 소형 연립주택보다는 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본 물건 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 부산김해경전철 박물관역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 지역 내외 이동도 용이합니다.

* 편의시설: 김해여자중학교와 같은 교육시설이 인근에 있으며, 주택지대 내 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 학교: 김해여자중학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박영희(보증금 미상, 대항력 있음)와 조영진(보증금 500만원, 대항력 있음)이 존재합니다. 이들의 명도 과정 및 보증금 인수 여부는 낙찰자에게 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 박영희의 보증금 미상은 예상치 못한 금전적 부담을 야기할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 1층 및 2층이 근린생활시설로 되어 있으나, 실제로는 주택으로 사용되고 있습니다. 이로 인한 이행강제금 부과 등 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 관련 법규 위반 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 및 현황: 동측 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 제시외 건물이 포함 매각 대상입니다. 공부와의 차이에 대한 현황 조사가 필수적입니다.

* 주거환경개선지구: 해당 지구 지정으로 인한 향후 개발 계획이나 건축 관련 규제 변화 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 대성동에 소재한 연립주택으로, 넓은 토지 지분과 상당한 규모의 건물 면적을 갖춘 점이 특징입니다. 주거지대에 위치하여 기본적인 생활 여건은 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 용도 불일치, 제시외 건물 포함 등 권리 및 행정적인 리스크가 산재해 있습니다. 주거환경개선지구라는 특성은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사하지만, 동시에 개발 관련 규제도 수반할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분: 연립주택임에도 불구하고 222㎡(약 67.2평)의 넓은 토지 지분을 보유하고 있어, 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 주거환경개선지구 지정: 해당 지역의 재개발 또는 개선 사업 추진 시, 잠재적인 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 높은 감정가: 넓은 면적과 토지 지분을 고려한 감정가로, 시세 대비 정확한 가치 평가를 통해 저평가 여부를 판단할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 주로 소형 또는 신축 다세대 주택에 대한 것으로, 본 건의 대형 연립주택 특성 및 넓은 토지 지분과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인(박영희, 조영진)의 존재 및 건물 용도 불일치 등 명도와 관련된 위험 요소를 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가(434,452,560원)를 기준으로 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 명도 비용, 예상되는 법적 절차, 임차인 관련 추가 부담금 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 390,000,000원으로 제안하며, 이는 임차인 관련 인수 보증금 확정 여부에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.