나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12170 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1712-12 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '작천정입구삼거리' 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 수남지구내 상업나지, 근린생활시설, 주상용건물 및 하천 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 대중교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 11미터 내외, 북측으로 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원마을지구(공원집단시설지구)<자연공원법>, 군립공원<자연공원법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계
미상임.

나.기 타
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건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층건으로,
외벽: 드라이비트 마감, 치장석 붙임마감, 징크판넬 마감 등.
내벽: 벽지마감, 일부 내장타일 붙임, 인테리어 마감 등.
창호: 샷시창호, 페어그라스창 등.

이용상태

1층, 2층은 근린생활시설이며, 3층은 근린생활시설(타로사무실) 및 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 전기설비, 3층 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

가. 본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하여
이를 실측 평가하였으며, 제시외 건물의 구조, 규모, 이용상황 및 관리상태 등으로
보아 토지의 사용.수익에 미치는 영향은 없겠음.

나. 본건 2층 테라스 부분의 목조 데크 휴게시설은 기둥, 지붕, 주벽 등 건물의 요건을
갖추지 않은 부합물로서 기호(가) 건물 가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

본건 기호(가) 건물 3층은 공부상 용도 근린생활시설이나, 실제는 근린생활시설 및 단독
주택으로 이용하고 있는 것으로 조사되었으니 경매 진행 시 이 점 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기 타
본건 건물 일부에 누수가 발생하여 이를 수선한것으로 조사되었으니 경매 입찰 시
누수여부 등을 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 2 건물 2층 테라스 부분의 목조 데크 휴게시설은 건물 가격에 포함하여 평가함.
3. 목록 2 건물은 공부상 소재지가 '수남집단시설지구 1블럭 34롯트'이나 현재 구획정리 완료되어 '교동리 1712-12번지' 지상에 소재함.
4. 목록 2 건물 3층은 공부상 근린생활시설이나 실제는 근린생활시설 및 단독주택으로 이용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12170 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화원농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1712-12

용도: 근린시설

감정가: 2,111,737,900원

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 697.00㎡ (약 210.84평)

토지지분: 697㎡

건물면적: 690.20㎡ (약 208.79평)

건물지분: 690.2㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 3층

건물외벽: 드라이비트 마감, 치장석 붙임 마감, 징크판넬 마감 등

건물내벽: 벽지마감, 일부 내장타일 붙임, 인테리어 마감 등

건물창호: 샷시창호, 페어그라스창 등

1.4. 토지감정요항표 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '작천정입구삼거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 수남지구내 상업나지, 근린생활시설, 주상용건물 및 하천 등으로 형성되어 있음.

형태 및 이용상태: 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본 건 동측으로 폭 약 11미터 내외, 북측으로 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공원마을지구(공원집단시설지구)<자연공원법>, 군립공원<자연공원법>임.

1.5. 건물감정요항표 요약

이용상태: 1층, 2층은 근린생활시설이며, 3층은 근린생활시설(타로사무실) 및 단독주택으로 이용중임.

설비내역: 위생 및 급,배수설비, 전기설비, 3층 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물: 본건 지상에 별첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하며, 2층 테라스 부분의 목조 데크 휴게시설은 건물 가격에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이: 본건 기호(가) 건물 3층은 공부상 용도 근린생활시설이나, 실제는 근린생활시설 및 단독주택으로 이용하고 있는 것으로 조사됨.

기타참고사항: 본건 건물 일부에 누수가 발생하여 이를 수선한 것으로 조사됨.

1.6. 공부와의 차이

토지: 없음.

건물: 3층은 공부상 근린생활시설이나 실제는 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중임.

1.7. 제시외 건물

본건 지상에 제시외 건물 기호(ㄱ)이 소재하며, 2층 테라스 부분의 목조 데크 휴게시설은 건물 가격에 포함하여 평가함.

1.8. 기타 물건 정보

주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 목록 2 건물 2층 테라스 부분의 목조 데크 휴게시설은 건물 가격에 포함하여 평가함.

3. 목록 2 건물은 공부상 소재지가 '수남집단시설지구 1블럭 34롯트'이나 현재 구획정리 완료되어 '교동리 1712-12번지' 지상에 소재함.

4. 목록 2 건물 3층은 공부상 근린생활시설이나 실제는 근린생활시설 및 단독주택으로 이용하고 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '작천정입구삼거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 수남지구내 상업나지, 근린생활시설, 주상용건물 및 하천 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로 상황

본 건은 동측으로 폭 약 11미터 내외, 북측으로 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획

* 도시지역

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (2025-01-16 축종별 거리제한 250m 미만 축종)

* 공원마을지구 (공원집단시설지구)

* 군립공원

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부 및 건물 등기부 상의 말소기준권리는 2021년 09월 01일 접수된 화원농업협동조합의 근저당권 (을15/을10)임.

3.2. 인수되는 권리

경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류 등)는 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 등기부채권 총액

총 채권액은 2,205,288,026원임.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임 (토지 및 건물 공통)

금액이 미상인 임대관계가 존재할 가능성이 있으므로, 실제 현장 조사 및 확인이 필요함.

3.5. 등기부 요약

* 토지 등기부: 다수의 공유지분 이전, 매매, 공유물 분할 등기 및 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 기입 등기 내역이 있으나 모두 말소기준권리에 의해 소멸 예정임.

* 건물 등기부: 소유권 보존 등기 이후 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 기입 등기 내역이 있으나 모두 말소기준권리에 의해 소멸 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 위치하며, '작천정입구삼거리' 인근 지역임. 주위에는 수남지구 내 상업시설, 근린생활시설, 주상복합 건물 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 이루어지는 지역임. 인근에 서울산 IC, 보람병원, 언양시장 등이 소재하여 지역 내 접근성이 양호함.

4.2. 상업 시설 현황

주변 지역은 근린생활시설 및 상업용 나지로 형성되어 있어, 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 한 업종이 활성화될 가능성이 있음. '교동리 1712-12'번지는 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 인근에서 유사한 상가 건물의 매매 사례도 확인됨.

4.3. 잠재적 상권 확장 가능성

울산역세권 개발 (유에코-울산전시컨벤션센터 등)과 연계한 지역 발전 가능성이 있으며, 이는 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리함. 대중교통 이용은 일반적인 수준임.

5.2. 편의시설

인근에 다이소 울산삼남교동점 등 생활 편의시설이 소재함. 또한, 울산광역시 내 주요 문화시설(울산문화예술회관, 울주문화예술회관 등)이 위치해 있어 문화생활을 향유할 수 있음.

5.3. 기타 주변 시설

인근에 서울산 보람병원, 언양 시장 등이 있어 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

건물 일부에 누수가 발생하여 수선한 이력이 있음. 경매 입찰 시 반드시 누수 여부 및 수리 상태를 재확인해야 함.

6.2. 토지이용계획 상 제한

본 토지는 가축사육제한구역, 공원마을지구, 군립공원 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 법적 제한이 따를 수 있음.

6.3. 공부와의 차이

건물 3층이 공부상 근린생활시설이나 실제로는 단독주택으로도 이용 중이므로, 용도 변경이나 건축 관련 법규 준수 여부 확인이 필요함.

6.4. 불법 폐기물 관련 지역 리스크

울산 지역, 특히 울주군 일대에서 산업 폐기물 불법 매립 사건이 다수 발생하고 있으며, 경찰 및 지자체에서 이에 대한 조사 및 단속을 강화하고 있음. 본건 소재지 인근 지역의 환경 오염 및 토지 이용 제한 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

6.5. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 조사되어, 현 임차인과의 관계 및 명도 문제 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리에 위치한 근린시설로, 일괄 매각 대상이며 감정가는 21억 1173만 7900원임. 토지와 건물 면적이 상당하며, 상업용 건부지로 활용 중에 있음. 교통 접근성이 양호하고 인근에 상업 시설 및 편의 시설이 존재하여 입지 조건은 보통 이상으로 평가됨.

그러나 건물 누수 이력, 토지 이용 계획 상의 제한, 3층 용도와 공부상 내용의 차이, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요소를 가지고 있음. 또한, 최근 울산 지역, 특히 울주군 일대에서 산업 폐기물 불법 매립 관련 사건이 연이어 발생하고 있어, 해당 지역의 환경적 리스크 및 규제 강화 가능성을 간과해서는 안 됨.

8. 투자 포인트

* 상업 지역 내 위치한 근린생활시설로서의 잠재력.

* 인근 지역의 개발 가능성 (울산역세권 연계).

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 관리 용이성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,111,737,900원임. 인수되는 보증금은 없으므로, 실제 입찰가 산정 시에는 상권 분석, 주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 전문적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.