나이스옥션 법원경매 창원 2025타경591 [1] 경상남도 창원시 성산구 신촌동 23-2 성원아파트 4동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 신촌동 소재 ""양곡중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건 내 5층 507호로서, 일반적 현황은
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지 기호(1),(2)는 일단의 사다리형의 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지의 서측으로 중로2류와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호(1),(2) 공히
- 제2종전용주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역기타(신촌4 주택재건축정비예정구역)<도시 및 주거환경정비법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
②본건의 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경591 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 신촌동 23-2 성원아파트 4동 5층507호

* 용도: 아파트

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 48.04㎡ (약 14.53평)

* 건물면적: 52.71㎡ (약 15.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 훌OOOOOOOO

* 특이사항: 재건축구역, 선순위전세권, 공동담보

* 주의사항: (명시된 내용 없음)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 창원시 성산구 신촌동 소재 "양곡중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 단지 서측으로 중로2류(폭 15m~20m)와 접하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제2종전용주거지역에 속하며, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양곡중학교), 정비구역기타(신촌4 주택재건축정비예정구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 1월 20일 접수된 을10 전세권설정 (훌루테크주식회사, 87,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 훌 주식회사

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 훌 주식회사

* 보증금: 87,000,000원 (1차 보증금 증액분 2,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025년 7월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 1차() 보증금 증액분 2,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 주의사항: 임차인 훌 주식회사의 경우, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자가 미상으로 기재되어 있어 명확한 권리관계 확인에 추가적인 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 성원아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기본 상권을 형성하고 있습니다.

* 재건축 예정 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 성원아파트

* 주소: 경상남도 창원시 성산구 신촌동 23-2

* 건축년도: 1987년 6월 3일

* 총 세대수: 410세대

* 단지 총면적: 24,730㎡ (약 7,481평)

* 최고층: 5층

* 총 주차대수: 318대 (지하 주차 없음)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 주변 시설:

* 교육시설: 양곡중학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재건축 사업 불확실성: 재건축 예정 구역으로 지정되어 있으나, 실제 사업 진행 여부, 시기, 추가 분담금 발생 가능성 등이 불확실하며, 사업 지연 시 장기간 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 구조 및 이용 상태 확인이 어려워, 공부상 내용과 실제 현황 간 차이가 있을 수 있습니다.

* 명도 리스크: 임대 관계가 불명확하여, 명도 진행 시 임차인과의 마찰이나 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있는 다른 물건의 채무 불이행이 본 경매에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후화: 1987년에 건축되어 노후도가 높아 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 재건축 예정 구역에 위치한 아파트로, 향후 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 투자에 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 재건축 사업의 불확실성, 내부 확인의 한계, 명도 관련 리스크 등은 입찰 전 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 완료 시 예상되는 시세 상승 잠재력.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적은 안전한 물건.

* 경매 절차를 통해 감정가 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 정보(2026년 3월~5월)에 따르면, 본 건과 유사한 면적(50.91㎡, 약 15.4평)의 거래가는 10,800만원에서 11,000만원 수준입니다.

* 본 건의 건물면적은 52.71㎡(약 15.94평)로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

* 현재 감정가는 10,100만원입니다.

* 재건축 기대감 및 권리상 안전성을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 권장 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.