나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12099 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 ""울산광역시 상수도사업본부"" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 4층 405호로서
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트,치장석 복합판넬 마감
내벽: 몰탈위 페인트,타일마감
창호: 샷시 2중창임

이용상태

공동주택(도시생활주택)으로 이용 중입니다

설비내역

위생급배수설비, 승강기, 화재관리설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 유사형의 토지로서 업무시설,근린생활시설,공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대로 및 소로 2면의 포장도로에 접하고 있으며 가로망상태는 보통입니다

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계: 미상입니다.
2.기타참고사항: 없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12099 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 배OO

1.2. 물건 정보

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 4층405호

용도: 아파트 (도시생활주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 150,000,000원

토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

건물면적: 30.41㎡ (약 9.20평)

전용면적: 30.41㎡ (약 9.20평)

분양면적: 제공되지 않음 (전용면적 외 공용면적 포함)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, "울산광역시 상수도사업본부" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

대로 및 소로 2면에 접하고 있어 가로망 상태는 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역에 속하며, 폭 25m~30m의 대로3류 및 폭 8m~10m의 소로2류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부에는 신탁등기 말소, 전세권 설정(말소 예정) 및 압류 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2023년 7월 4일 접수된 전세권 설정(을1)으로, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

2025년 4월 1일 접수된 울산세무서장의 압류(갑5) 또한 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 배

보증금: 139,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 2월 27일

확정일자: 2023년 2월 13일

대항력: 있음

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 대부분의 등기된 권리(신탁, 전세권, 압류)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 임차인 배 씨는 대항력이 있어 보증금 139,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 유무는 인수 여부를 결정하는 중요한 요소이므로 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 울산 남구 신정동 일대는 울산광역시의 중심 업무 및 상업 지구에 해당합니다.

주변에 다수의 금융기관, 관공서(울산광역시 상수도사업본부 인근), 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

수아지오시티는 이러한 상업 지구 내에 위치하여 지역 내 주요 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변에 대형마트, 병원, 문화시설 등 편의시설 접근성이 양호한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 울산 남부순환도로, 봉월로 등 주요 도로망 접근이 편리하여 시내외 이동이 용이합니다. 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 반경 1km 이내에 다수의 금융기관(은행), 병원, 마트, 관공서(울산광역시청, 상수도사업본부 등)가 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하여 자녀 교육 환경도 보통 이상입니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 자료상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 배 씨는 대항력을 보유하고 있어, 보증금 139,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 추가 비용으로 반영될 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 아파트로 분류되어 있으나, 건축물대장상 업무시설, 제2종근린생활시설, 공동주택으로 복합 용도 허가를 받은 건물입니다. 실제 이용 상태와 공부상 용도가 일치하는지 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 관리비 체납: 임차인 현황에 따라 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구의 핵심 상업 지구에 위치한 도시생활주택으로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수하여 투자 및 실거주 가치가 있는 물건입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 존재로 인해 보증금 인수 여부가 중요한 고려 사항입니다. 이 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업 지구 입지: 울산 남구의 중심 상권으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 교통 및 편의시설: 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 저평가 가능성: 임차인 부담으로 인해 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

인수 보증금 (임차인 배 ): 139,000,000원 (대항력 보유로 인수 예상)

물건명세서상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 경매 절차를 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상된다는 의미일 수 있습니다.

만약 임차인이 보증금을 전액 회수하여 낙찰자가 인수할 보증금이 0원이라면, 이론적으로 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상이 될 수 있습니다.

그러나 임차인의 '대항력 있음'은 여전히 잠재적 위험 요소로 작용하므로, 실제 입찰 시에는 해당 보증금 139,000,000원을 잠재적 인수 비용으로 고려하여 시세 대비 충분히 낮은 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 시세 분석, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.