나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12167 [1] 울산광역시 남구 선암동 183-66 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.07.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 선암동 소재 ""선암초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대로서, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 세로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계
미상입니다.
2. 기 타
- 본건 토지는 두 개의 용도지역(자연녹지지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 있으나 용도지역을 달리하는 부분(자연녹지지역)의 면적비율이 극히 미미하여 주용도지역(제2종일반주거지역)을 기준으로 평가하였습니다.
- 본건 토지의 일부는 토지이용계획확인서상 자연취락지구에 걸쳐있으나 면적 비율이 극히 미미하여 이에 구애됨 없이 토지를 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
- 외벽: 몰탈 위 페인트칠 마감 등,
- 내벽: 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
- 창호: 샷시창 등.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생·급배수 설비, 전기설비, 상하수도 설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적개황도 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하며 본 감정목적을 참작하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 면적이 37.35㎡이나, 현황 42.85㎡로 공부상 면적과 실측면적이 상이하여 본 평가목적 등을 고려하여 실측면적으로 사정하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계: 미상입니다.
2. 기 타: 본건 건물은 공부상 사용승인일이 1967년으로 내용년수가 도과되어 건물의 현상 및 관리상태를 종합적으로 고려하여 관찰감가를 병용하였습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 시설 포함.
2. 현황조사서 보고에 따르면 채무자겸 소유자 공화락의 사위가 점유중이라고 하나, 전입신고도 되지 않고 달리 인적사항을 특정할 수 없는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12167 (1)

소재지: 울산광역시 남구 선암동 183-66

용도: 단독주택

감정가: 165,045,540원

1.2. 면적정보

토지면적: 139.00㎡ (약 42.04평)

건물면적 (주건물): 공부상 37.35㎡ (약 11.30평), 실측 42.85㎡ (약 12.96평)

건물면적 (제시외): 29.49㎡ (약 8.92평)

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 울산광역시 남구 선암동 소재 '선암초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 기존 주택지대로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용현황

토지는 가장형의 평지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 속해 있습니다. 토지는 두 개의 용도지역(자연녹지지역, 제2종일반주거지역)에 걸쳐 있으나, 자연녹지지역의 면적 비율이 극히 미미하여 주 용도지역인 제2종일반주거지역을 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 또한, 토지 일부가 자연취락지구에 포함되어 있으나 면적 비율이 미미하여 평가에 큰 영향을 미치지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2014년 7월 25일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당(236,000,000원)입니다. 현재 본건 경매는 2025년 7월 17일에 접수된 한국주택금융공사의 임의경매(84,967,507원)에 의해 진행되고 있습니다. 소유권은 1993년 12월 8일에 오심에게 이전되었으며, 2025년 6월 2일에는 공금숙 외 6명에게 상속으로 이전되었습니다. 등기부채권 총액은 236,000,000원입니다.

3.2. 매각으로소멸되는권리

말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

제시된 권리사항 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인현황

현황조사서 보고에 따르면, 채무자 겸 소유자의 사위로 추정되는 인물이 점유 중인 것으로 파악되었습니다. 그러나 해당 점유자는 전입신고가 되어 있지 않아 인적사항을 특정하기 어려운 상태입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 점유자와의 명도 협의는 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변부동산시세(연립/다세대/빌라기준)

최근(2026년 3월) 거래된 '이스트빌'(2018년 준공, 58.36㎡ 다세대)은 18,000만원, '대신'(1984년 준공, 45.07㎡ 연립)은 10,000만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 6월에 거래된 '청오빌라2차에이동'(1997년 준공, 75.85㎡ 다세대)은 11,300만원에 거래되었습니다. 제공된 시세 정보는 연립, 다세대, 빌라 유형으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 본건토지의가치

본건은 139.00㎡의 토지를 보유하고 있어, 주변 시세로 제시된 다세대/연립주택의 공급면적 대비 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 이는 향후 재건축이나 증축 등 토지 활용 가치를 높이는 요인이 될 수 있으며, 단독주택으로서 자체 토지 가치가 중요하게 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 '선암초등학교'가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주거지대 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주거환경

주위는 기존 주택가로 형성되어 있어 상대적으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 점유자명도문제

현황 조사상 채무자 겸 소유자의 사위로 추정되는 미특정 인물이 점유 중입니다. 인적사항 특정 불가로 인해 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 합법적인 절차를 통한 명도가 필요하며, 관련 법률 전문가의 조언이 요구될 수 있습니다.

6.2. 건물노후도및관리상태

주건물의 사용승인일이 1967년으로 매우 노후되어 있습니다. 건물의 현상 및 관리 상태를 종합적으로 고려한 관찰 감가가 적용되었으며, 향후 리모델링 또는 신축 시 상당한 비용 발생이 예상됩니다.

6.3. 제시외건물및시설

일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 시설이 포함되어 있으나, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 문제가 없는지 별도의 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 울산광역시 남구 선암동에 위치한 단독주택으로, 139.00㎡의 넓은 토지를 보유하고 있으며 인근에 학교가 있어 입지적 장점을 가집니다. 그러나 1967년에 건축된 매우 노후된 주택이며, 신원 미상의 점유자가 거주 중이라는 점에서 명도에 따른 리스크와 건물 수리에 상당한 비용이 소요될 수 있다는 점은 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 시설이 포함되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 토지 면적 대비 감정가가 책정되어 있어, 토지 자체의 가치나 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자라면 고려해볼 만한 물건입니다. 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

8. 투자포인트

* 넓은 토지 면적(139.00㎡) 확보.

* 주거 지역 내 입지로 안정적인 가치 유지 가능.

* 인근 학교 접근성이 우수하여 교육 환경에 유리.

* 노후 건물 수리 또는 신축을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 165,045,540원입니다. 인수할 보증금이 없는 점, 주변 연립/다세대/빌라 매매 시세를 참고할 때, 본건의 넓은 토지 가치와 건물의 노후도, 그리고 점유자 명도 및 건물 리모델링/신축 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 이에 따라 감정가의 80%~90% 수준인 약 130,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.