나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3208 [1] 울산광역시 동구 화잠로 51, 101동 1층101호 (방어동,현대중공업(주)외국인아파트) 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경3208 [1] 울산광역시 동구 화잠로 51, 101동 1층101호 (방어동,현대중공업(주)외국인아파트) 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경3208
• 주소: 울산광역시 동구 화잠로 51 현대중공업(주)외국인아파트, )
• 용도: 아파트

울산지방법원 경매6계 2024타경3208 | 소재지: 울산광역시 동구 화잠로 51 현대중공업(주)외국인아파트, ) | 감정가: 184,000,000원 | 최저가: 128,800,000원 | 용도: 아파트

1. 울산지방법원 2024타경3208 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경3208 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화잠로 51, 101동 1층101호 (방어동,현대중공업(주)외국인아파트)

용도: 아파트

감정가: 184,000,000원

토지면적: 112.18㎡ (약 33.94평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 방어동에 소재하는 현대중공업(주)외국인아파트 101동 1층 101호 및 301호입니다. 주변 지역은 공장지대, 아파트 단지, 근린생활시설 및 상가 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.건물 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브 지붕의 12층 건물 중 1층 101호 및 3층 301호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 바름 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

1.2. 4.이용 상태

아파트로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비 내역

위생급배수시설, 옥내소화전, 승강기, 도시가스 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.2. 6.토지 형상 및 이용 상태

자체 지반은 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로 상태

단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.

1.2. 8.토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m) 및 중로3류(폭 12m-15m)의 집산도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역 및 절대보호구역(화암고등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 9.공부와의 차이

등기부등본과 현황 간 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 10.기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 동구 방어동에 위치하며, 현대중공업(주) 아파트 단지 내에 속해 있습니다. 주변으로는 공장지대와 함께 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 직주근접의 특성을 지니고 있습니다. 차량으로의 접근성이 용이하며, 단지 주변의 도로망이 양호하여 일상생활 및 출퇴근에 불편함이 없을 것으로 보입니다. 울산 동구 지역은 조선업을 중심으로 하는 산업 도시의 특성을 반영하며, 이에 따른 일자리 연관성이 높은 입지입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 '제OOOOOOOOOOOOOO'이며, 이는 근저당 또는 이와 유사한 담보권으로 추정됩니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 등기부상 선순위 권리가 말소되는 경우가 많아 낙찰자는 소유권 이전과 함께 깨끗한 권리 상태를 확보할 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 권리 분석 및 말소 여부는 입찰 전 등기부등본, 매각물건명세서 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다. (본 보고서에서는 권리 분석 전문가의 정밀 진단을 대체할 수 없습니다.)

4. 상권분석

물건지 주변은 현대중공업 아파트 단지와 더불어 공장, 상업시설 등이 혼재된 지역입니다. 이는 대규모 산업 단지 배후 주거 지역으로서의 특성을 나타냅니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 최근 울산 부동산 시장, 특히 동구 지역의 아파트 가격이 상승세를 보이고 있으며, 이는 조선업 경기의 회복 등 산업적 요인과 연관된 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

본 아파트는 울산 동구 방어동에 위치하며, 기본적인 주거 편의 시설(위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 등)을 갖추고 있습니다. 인근에 학교(화암고등학교)가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 현대중공업 아파트 단지는 과거부터 직장인 주거 단지로 형성되어 왔으며, 생활 기반이 마련된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임대 관계 미상'입니다. 현재 해당 호실에 임차인이 거주 중일 경우, 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인 현황 및 점유 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 주변 시설 조사 결과, 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공장지대가 인접해 있다는 점은 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 동구 방어동에 위치한 현대중공업(주)외국인아파트 내 아파트입니다. 감정가는 1억 8,400만원이며, 전용면적 84.92㎡(약 25.69평)입니다. 단지 내에서 비교적 양호한 입지에 속하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 울산 동구 지역의 부동산 시장이 산업 경기와 맞물려 회복세를 보이고 있다는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대 관계 미확인 등의 명도 관련 리스크는 사전에 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업 배후 단지: 현대중공업 등 대규모 산업 단지와 인접하여 직장인 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 지역 시장 회복세: 최근 울산 동구 아파트 시장이 상승세를 보이며 투자 가치가 부각되고 있습니다.

* 재건축/리모델링 잠재력: 연식이 있는 아파트 단지이므로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (이는 장기적인 관점에서 고려될 수 있습니다.)

* 실거주 및 투자 겸용: 적정 가격에 낙찰될 경우, 직접 거주하면서 산업 단지의 임대 수요를 활용한 투자 겸용도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계