나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12152 [1] 울산광역시 중구 반구동 448-3 반구신동아파밀리에 105동 16층1607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화감정 · 평가일 2025.07.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재하는 ""학성초등학교"" 동남측 인근에 위치하며,부근은 로변으로 상가지대가, 후면은 근린생활시설 및 아파트 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

간선도로변에 접하여 일반대중교통편은 대체로 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건으로서
외벽은 몰탈위 페인팅
내벽은 벽지 및 타일마감
창호는 샷시창입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생급배수 및 도시가스 개별난방설비되어 있으며 승강기 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형이며 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용합니다.

인접 도로상태등

북측으로 광대로인 간선도와 동측으로 소로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역(2025-03-27) , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2025-03-27)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(학성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

물건 비고

별도등기 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12152 (1)

소재지: 울산광역시 중구 반구동 448-3 반구신동아파밀리에 105동 16층1607호

건물용도: 오피스텔

건축년도: 2014년

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 67,000,000원

토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 기본정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 별도등기 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 "학성초등학교" 동남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 로변을 따라 상가지대가 형성되어 있으며, 건물 후면으로는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

간선도로변에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 일반 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북측으로는 대로(폭 30~35m)에 접하고 있으며, 동측으로는 소로(폭 8~10m)와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

본건은 학성초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변 상업시설 및 주거단지가 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 다만, 공항 시설법상 장애물 제한 표면 구역에 해당될 수 있어 항공기 소음이나 관련 시설에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매물건의 말소기준권리는 2024년 02월 27일에 접수된 주식회사오케이대부가산 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도등기 중 을구 5번 구분지상권설정등기 (2014년 10월 20일 접수, 제88330호)입니다. 이 구분지상권은 본건 건물 및 토지 이용에 영향을 줄 수 있는 중요한 사항으로, 정확한 내용과 범위를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사오케이대부가산

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건에는 현재 파악된 임차인이 있으나 대항력이 없는 것으로 확인되어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 사항)

* 소유권 이전 (갑3): 2019년 05월 03일

* 근저당권 (을3): 2024년 02월 27일, 45,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권부채권질권설정 (을3-1): 2024년 02월 27일, 45,000,000원 (말소)

* 전세권설정 (을4): 2024년 02월 27일, 3,000,000원 (말소)

* 임의경매개시결정 (갑4): 2025년 07월 14일, 29,000,000원 (말소)

기타 말소될 권리가 다수 존재하며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30~35m) 및 소로2류(폭 8~10m)에 접하고 있어 도시계획상 입지가 양호합니다. 하지만 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(학성초등학교) 등 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

4.2. 건물 이용 상태

건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지는 업무시설, 도시형생활주택, 제1종 근린생활시설 부지로 복합적으로 이용되고 있습니다.

4.3. 주변 상권 특성

본건이 속한 반구동 일대는 학성초등학교를 중심으로 주거단지와 상업시설이 혼합된 지역입니다. 로변 상가는 활성화되어 있으며, 배후 주거단지는 비교적 안정적인 수요를 제공할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 17층 건물 중 16층에 위치합니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생 급배수, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 소화전 설비도 구비되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육환경

가까운 거리에 학성초등학교가 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. 단지 주변으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포되어 있어 일상생활에 필요한 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 (구분지상권)

가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '구분지상권' 설정입니다. 이 권리는 토지의 소유권과는 별개로 특정 목적을 위해 해당 토지의 상하 공간을 이용할 수 있는 권리로서, 향후 건물 개보수, 증축, 재건축 시 제약을 초래하거나 토지 이용에 따른 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 권리의 정확한 내용, 범위, 존속 기간 등을 면밀히 파악하고, 전문가와 상담하여 인수 시 발생할 수 있는 잠재적 손실을 평가해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

감정평가서 요약에 따르면 임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다. 현재 점유하고 있는 임차인이 있는지, 있다면 그 관계는 어떻게 되는지, 명도 협상이 필요한지 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동에 위치한 오피스텔로, 학성초등학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 우수하며, 건물의 구조 및 설비도 현대적인 기준에 부합합니다. 하지만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 설정되어 있어 낙찰 후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학성초등학교 인근, 로변 상가지대와 주거단지 배후.

* 편리한 교통: 간선도로 및 소로 접, 대중교통 편리.

* 안정적인 건물 상태: 2014년 준공, 오피스텔로서 기본적인 설비 완비.

* 잠재적 가치: 해당 지역의 꾸준한 수요와 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 26.07㎡)의 오피스텔은 2024년 3월 17층이 57,000,000원, 2023년 11월 13층이 68,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 67,000,000원입니다.

상기 물건은 16층으로 층수 자체는 양호하나, 말소되지 않는 구분지상권이라는 중대한 권리상의 하자가 존재합니다.

따라서, 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하되, 권리상 하자 부담을 감안하여 감정가의 85% 수준으로 산정할 때, 약 57,000,000원에서 58,000,000원 사이의 금액을 예상해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 입찰가는 58,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.