나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12119 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 101동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유엠 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 ""웅상도서관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제14층 제1401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건번호: 울산지방법원 2025타경12119 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 4. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

1.2. 1. 소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 101동 14층1401호

1.2. 2. 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제14층 제1401호

1.2. 3. 건물 용도: 아파트

1.2. 4. 사용 승인일: 2024년 1월 31일

1.3. 면적 정보

1.3. 1. 토지 면적: 42.57㎡ (약 12.88평)

1.3. 2. 건물 면적 (전용 면적): 59.65㎡ (약 18.04평)

1.3. 3. 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 4. 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 5. 아파트 총 세대수: 625세대

1.4. 감정가 및 주요 현황

1.4. 1. 감정가: 185,000,000원

1.4. 2. 토지 지분: 42.5749㎡

1.4. 3. 건물 지분: 59.654㎡

1.4. 4. 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

2.1. 1. 본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "웅상도서관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

2.2. 1. 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

2.3. 1. 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2024-02-05)

3.1. 2. 등기부채권 총액: 194,028,000원 (우리은행 87,600,000원 + 한마음새마을금고 106,428,000원)

3.1. 3. 매각으로 모든 권리(근저당, 임의경매)는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 2. 임대 관계: 미상

3.2. 3. 주의: 임대 관계가 미상이므로, 명도 진행 시 실제 점유자 및 임대차 관계를 재확인할 필요가 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

4.1. 1. 웅상도서관이 인근에 위치하여 교육 및 문화 접근성이 양호함.

4.1. 2. 주변이 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 지역 특성

4.2. 1. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 계획적인 개발이 기대되는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 단지 내/외부 시설

5.1. 1. 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설 보유.

5.2. 주차 편의

5.2. 1. 총 638대 주차 가능 (실내 자동식 463대, 실외 자동식 175대).

5.3. 사용 승인일

5.3. 1. 2024년 1월 31일

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 관계

6.1. 1. 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 변수에 유의해야 함.

6.2. 면적 비교

6.2. 1. 본건의 전용 면적은 59.65㎡ (약 18평)이나, 최근 매매 사례는 73.1686㎡ (약 22평) 기준으로 200,000,000원에서 215,000,000원 사이에서 거래되었음. 면적 차이로 인한 시세 영향 분석이 필요함.

6.3. 공동담보

6.3. 1. 본건은 공동담보 물건으로, 담보 설정된 다른 물건의 경매 진행 여부에 따라 추후 영향이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

7.1. 1. 양산시 주진동에 위치한 신축(2024년 준공) 아파트로, 14층에 해당하며 총 20층 건물임. 웅상도서관 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 보통 수준임.

7.2. 투자 매력도

7.2. 1. 신축 아파트라는 점, 비교적 낮은 총 채권액, 그리고 임차인 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적임. 다만, 최근 거래된 인근 아파트 대비 면적이 작다는 점은 가격 결정 시 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

8.1. 1. 2024년 1월에 사용 승인된 신축 아파트로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들고 주거 선호도가 높음.

8.2. 양산시 개발 가능성

8.2. 1. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있음.

8.3. 0원 인수 보증금

8.3. 1. 임차인의 인수 보증금이 없어 명도 과정에서의 추가적인 금전적 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 추정

9.1. 1. 최근 73.1686㎡ (약 22평) 기준 실거래가는 200,000,000원 ~ 215,000,000원 수준임.

9.1. 2. 감정가는 185,000,000원이며, 본건의 전용 면적은 59.65㎡ (약 18평)임.

9.1. 3. 면적 차이를 감안하고, 보수적으로 접근 시 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정할 수 있음.

9.1. 4. 185,000,000원 * 0.85 = 157,250,000원

9.2. 권장 입찰가

9.2. 1. 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로는 약 160,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

9.2. 2. 이는 면적 차이와 시장 상황에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.