나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12142 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 <신명초등학교> 남동측 인근에 위치하는 양산천년가더힐 제104동 제9층 제901호로서, 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 19층 104동 건물 중 9층 901호로서,
외벽: 치장석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등,
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등,
창호: 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 등고 평탄하게 조성된 정방형의 토지로서, 주상용(공동주택(아파트), 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12142 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광남새마을금고

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 9층 901호

용도: 아파트

건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

토지면적: 42.57㎡ (약 12.87평) (토지 지분)

감정가: 183,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 신명초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 주변 가로망 상태는 보통입니다. 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사아라마루 (2024-02-05)

근저당: 우리은행 (2024-02-05, 87,600,000원) - 말소기준권리

근저당: 광남새마을금고 (2024-07-01, 103,488,000원)

가압류: 주택도시보증공사 (2025-05-29, 1,000,000,000원)

임의경매: 광남새마을금고 (2025-07-14, 86,240,000원)

등기부채권 총액: 1,191,088,000원

매각으로 모든 등기권리는 소멸될 예정입니다. (말소기준권리인 우리은행 근저당 이하 권리들)

3.2. 임차인 현황

임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-24

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 양산천년가더힐 아파트

사용승인일: 2024년 01월 31일

동수/세대수: 9개 동 / 625세대

주차: 총 463대 (지상 3대, 지하 18대, 기계식 포함)

최고층/최저층: 20층 / 1층

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

본건은 104동 9층에 위치하며, 전용면적 59.65㎡ (약 18.05평)입니다.

5.2. 주변 교육시설

신명초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 건물 내부 상태 및 구조

6.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 19층 건물 중 9층 901호입니다.

6.2. 내부 마감

외벽: 치장석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등

내벽: 벽지바름, 타일붙임 등

창호: 샷시 창호 등

6.3. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공동 담보 물건

본건은 공동 담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 진행 시 감정가 이하 낙찰 가능성을 높일 수 있으나, 해당 부동산의 가치 변동이 본건에 영향을 줄 수도 있습니다.

7.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7.3. 임차인 사항

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 세부적인 점유 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2024년 1월 사용승인된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호하며 하자 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 편리한 생활 인프라

아파트 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 갖추어져 있으며, 초등학교가 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 향후 시세 상승 가능성

양산시의 개발 계획 및 신축 아파트 선호도 증가 추세를 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 양산시 주진동에 위치한 신축 아파트로, 신명초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 단지 내 및 주변의 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 보이며, 임차인의 대항력 또한 없습니다. 공동 담보 물건이라는 점은 고려해야 하나, 신축 아파트로서의 희소성과 양호한 입지 조건을 고려할 때 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.65㎡)의 최근 임대 거래에서 보증금 2,500만원에 월세 60만원(2026년 6월) 수준의 거래가 있었습니다. 또한, 유사 면적(73.1686㎡)의 최근 매매 거래가 2026년 4월 207,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 본건의 시세는 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 183,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위한 예상 입찰가는 160,000,000원에서 175,000,000원 사이로 제안합니다. (입찰 참여 시에는 법원 현황 조사를 통해 최신 정보를 반드시 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.