나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1283 [1] 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 1012 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신일 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 양등리 소재 ""울주상북농공단지"" 북서측 근거리에 위치
하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 있어 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지 공히 부정형의 토지로서, 기호1은 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 기호3,
기호4는 도로등으로, 기호5는 답기타로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 공히 남측으로 석남로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-01-16)
(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 후첨 건물감정평가요항표 참조바랍니다.
- 기타사항 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트 3층 건물로서,
벽체 : 판넬잇기,
바닥 : 콘크리트 위 에폭시 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공부상 1~3층 공히 근린생활시설 입니다.

설비내역

전기, 위생, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 건물의 옥상에는 옥상계단실이 소재하며, 옥상계단실은 본건 건물이 제기능을 발휘
하도록 본건 건물의 종물 내지 부합물에 해당하는 바, 본건 건물에 포함하여 감정평가
하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 인근 주민을 통한 탐문조사에서 본건 건물 1층은 오토바이 동호회에서 사용
하고 있다고 하며, 이해관계인의 부재로 상세한 임대차 내역은 구득할 수
없었습니다.
- 기타사항 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 현황조사보고서상 본건 토지 일부가 타토지에 포함되어 있다는 기재가 있음. 본건 토지의 정확한 위치 및 경계는 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경1283 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 궁근정리 1012

건물 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 829,817,250원

토지 면적: 652.00㎡ (약 197.23평)

건물 면적: 474.49㎡ (약 143.53평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 중울산농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 상북면 양등리 소재 "울주상북농공단지" 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

본건 토지 공히 남측으로 석남로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구

가축사육제한구역 (2025-01-16) (축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 최초 소유권 보존/이전 후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

말소기준권리인 근저당권 (중울산농업협동조합, 2020.11.04. 접수, 611,000,000원)이 존재하며, 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

압류 및 임의경매 개시결정 등기가 등재되어 있습니다.

등기부채권 총액: 611,000,000원 (토지/건물 동일)

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

지상권은 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. (물건명세서 참고)

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 건물감정평가요항표 상 임대관계에서 1층은 오토바이 동호회에서 사용 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 이해관계인 부재로 상세한 임대차 내역은 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 주변 상권

본건은 제2종 근린생활시설로, 주위는 농공단지와 함께 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

1층이 오토바이 동호회에서 사용 중인 것으로 보아, 동호회 모임이나 관련 시설로 활용될 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재 수요

농공단지 종사자, 인근 주택 거주자 등을 대상으로 하는 소매업, 서비스업, 휴게음식점 등으로 활용이 가능합니다.

본건 소재지 인근은 자연취락지구로 지정되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종도 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 환경이 보통 수준으로, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 대규모 편의시설보다는 지역 기반 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 직접적으로 파악되지 않았습니다.

다만, 본건은 울주상북농공단지 인근에 위치하고 있으며, 주변이 농경지 및 임야와 혼재된 지역 특성상, 정확한 입지 분석 시 주변 현황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 경계 및 현황

현황조사보고서상 본건 토지 일부가 타 토지에 포함되어 있다는 기재가 있습니다.

본건 토지의 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 측량이 필수적입니다. 이는 토지 이용에 있어 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 권리관계

말소되지 않는 권리가 있는지 물건명세서 상 지상권 개요를 확인할 필요가 있습니다. (현재 등기부상 확인되지 않음)

6.3. 기타

임대차 내역이 불명확하여 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

울산광역시 울주군 상북면에 위치한 근린생활시설 물건으로, 농공단지와 인접한 지역에 자리하고 있습니다.

건축물 상태는 일반철골구조 3층 건물로, 근린생활시설로 이용 중입니다.

가장 큰 리스크는 토지 일부가 타 토지에 포함되어 있다는 점으로, 측량을 통한 정확한 경계 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임대차 정보 부재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

농공단지 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력.

현재 감정가 대비 저평가 가능성 (추후 명확한 경계 확인 시 가치 상승 기대).

적극적인 임장 활동을 통해 정확한 현황 파악 시 추가적인 가치 발굴 가능.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과, 권리관계 명확성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

제시된 감정가는 829,817,250원이며, 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 수 있습니다.

단, 토지 경계 문제 해결 비용 및 명도 비용 등을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.