나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12173 [1] 울산광역시 중구 남외동 995-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 남외동 소재 '남외초등학교' 서측 인근에 위치하는 토지로서
주변은 단독주택, 근린생활시설, 공원, 아파트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서 단독(다가구)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-03-27), 소로3류(폭 8m마먼)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 쟁애물제한표면구역<공항시설법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서(사용승인:2017.01.03)
외벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 마감등.
내벽 : 타일붙임 및 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호

이용상태

1층: 계단
2층: 다가구주택(3개호)
3층: 다가구주택(2개호)
4층: 다가구주택(2개호)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12173 (1)

* 소재지: 울산광역시 중구 남외동 995-10 (신주소: 울산광역시 중구 해오름5길 30-7)

* 물건종별: 다가구주택

* 토지면적: 203.90㎡ (약 61.68평)

* 건물면적: 335.71㎡ (약 101.55평)

* 감정가: 934,434,552원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이사항

* 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 건은 울산광역시 중구 남외동에 소재하며, '남외초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 공원, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 도로 접근성은 양호한 편입니다.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황

* 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서, 현재 다가구주택의 부지로 이용되고 있습니다.

* 본건 남동측으로는 폭 약 6미터 정도의 포장도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육 제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 해당합니다.

* 장애물 제한표면구역 (공항시설법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부상 말소기준권리는 2016년 6월 30일 접수된 새울산새마을금고의 근저당권 (채권금액 494,000,000원)입니다.

* 현재 진행되는 임의경매의 채권자는 새울산새마을금고이며, 2025년 7월 17일 접수된 임의경매개시결정 (채권금액 380,000,000원)에 근거합니다.

* 등기부상 총 채권액 합계는 토지 기준 668,000,000원, 건물 기준 713,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리로는 해당 근저당권, 가압류 (채권자: 선정당사자 이광희 외 1명), 임의경매개시결정, 주택임차권 (임차인: 김태령) 등이 확인됩니다.

* 등기부상 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 본 건에는 총 5명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 모든 임차인의 보증금 및 차임 정보가 일부 또는 전부 명시되어 있으며, 자료상 '대항력 없음'으로 표기되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 2017-04-26 전입, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 2022-08-29 전입, 2022-08-09 확정일자, 배당신고 2025-07-19, 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 등기 및 말소 예정으로 기록됨)

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 2017-11-20 전입, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 0원, 차임 0원, 2022-09-20 전입, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 2023-07-31 전입, 2022-07-31 확정일자, 배당신고 2025-09-03, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 단독주택과 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 근린생활시설과 공원도 인접해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 상권이 발달할 가능성이 있습니다.

* 현재까지 파악된 정보상 인근에 혐오시설에 대한 특이사항은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 남외초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 주거 지역으로서의 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 2017년 1월 3일 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하나 향후 지속적인 유지보수 및 관리 필요성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육 제한구역 및 장애물 제한표면구역 지정으로 인해 향후 건축 행위 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 명도: 대항력 없는 임차인들이라 하더라도, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로 철저한 준비가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 울산광역시 중구 남외동에 위치한 다가구주택으로, 남외초등학교 서측 인근의 양호한 입지에 소재하고 있습니다.

* 2017년 준공된 건물로 신축 연식이 비교적 짧아 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점에서 권리관계는 명확하다고 판단됩니다.

* 일괄매각 대상이며, 다가구주택으로서 다수의 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 남외초등학교 인접으로 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 건축 연식: 즉시 임대 수익 창출이 가능한 상태의 건물입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 없어 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 다가구주택의 수익성: 다수 가구 임대를 통한 안정적인 월세 수입 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰 후 부담해야 할 임차 보증금은 없습니다.

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 면밀히 확인, 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사, 예상 수익률 분석 등이 필요합니다.

* 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어려우나, 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70%~90% 선에서 입찰가를 고려하는 경우가 많습니다. 본건은 권리 인수 부담이 없는 점 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.