나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12161 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 OOOOOO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 ""가촌초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 대단위 아파트단지 및 단지내 상가, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(부산2호선, 부산대양산캠퍼스역)이 소재하고 있어 제반 교통사정은 대체로 보통인 편임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
규 모 : 지하1층 지상4층 건물내 1층 110호 및 111호로서,
외 벽 : 치장석 및 복합판넬, 강화유리 등
내 벽 : 석고보드 및 강화유리 마감 등
바 닥 : 콘크리트 미장 등
창 호 : 샷시창 구조

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와는 등고 평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12161 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9, 서영프라자 1층 110호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 662,000,000원

* 토지면적: 33.48㎡ (약 10.13평)

* 토지지분: 33.4806㎡ (약 10.13평)

* 건물면적: 75.20㎡ (약 22.75평)

* 건물지분: 75.2㎡ (약 22.75평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 합OOOOOOO (주로 합천농업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 건축물 용도: 제1종 근린생활시설 (건축물대장상 제1,2종 근린생활시설)

* 건물 규모: 지하1층, 지상4층 건물 중 1층 110호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 집합 건물 총 호수: 27호

* 건물 전체 연면적: 5234.42㎡ (약 1585.72평)

* 건물 전체 대지 면적: 1562.4㎡ (약 472.64평)

* 건물 전체 건축 면적 (건폐율 적용 면적): 1243.04㎡ (약 376.00평)

* 건축물 용적률: 258.54%

* 사용 승인일: 2016년 04월 18일

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 가촌초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본 물건지 주위는 대단위 아파트 단지, 단지 내 상가, 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집해 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 부산 2호선 부산대양산캠퍼스역이 가까이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지: 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로: 북동측으로는 약 20미터, 남서측으로는 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권 보존: 주식회사서영씨앤디 (2016-04-25)

* 근저당: 합천농업협동조합 (2018-07-20, 1,120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 대신저축은행 (2024-07-15, 420,000,000원) - 말소

* 임의경매: 합천농업협동조합 (2025-07-16, 967,044,090원) - 본 경매 사건의 채권자

* 등기부채권 총액: 1,540,000,000원

* 말소기준권리: 2018-07-20자 합천농업협동조합 근저당권 (을5)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보이며, 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 기재사항이 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 상기 정보에 따르면, 해당 물건의 임차인에 대한 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않습니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다. 또한, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 주변 지역: 본 물건이 소재한 지역은 대규모 아파트 단지와 다수의 근린생활시설, 교육시설(가촌초등학교), 공원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 이용 현황: 본 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 건축물대장에 등재되어 있으며, 현재 해당 호실(1층 110호) 역시 근린생활시설로 이용 중에 있습니다.

* 주변 시설: (외부 지도 서비스 검색 결과)

* 본 물건지 인근에는 대규모 아파트 단지, 상가, 학교(가촌초등학교), 공원 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 생활 편의: 주변의 아파트 단지 및 상업 지역에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 가촌초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 양호한 편입니다.

* 교통망: 부산 2호선 부산대양산캠퍼스역을 도보 또는 단거리 이동으로 이용 가능하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 건물 설비: 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 편의 및 안전 확보가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 채무 부담: 현재 채권 최고액이 1,540,000,000원으로, 감정가 662,000,000원 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

* 임대차 불확실성: 임차인 현황이 '미상'이며 인수 보증금 또한 '0원'으로 표시되어 있습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 진행 시 상당한 어려움이나 추가적인 금전적 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산의 경매 결과나 채권자의 변제 계획 등이 본 물건의 경매 절차 및 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금읍의 중심 상업지구 인근에 위치하여 교통, 생활, 교육 인프라가 잘 갖추어진 입지적 장점을 가지고 있습니다. 대단위 아파트 단지와 상가 밀집 지역으로 잠재적인 고객 확보가 용이한 상업용 부동산입니다. 그러나 높은 채권 총액과 임대차 관계 미확인이라는 두 가지 주요 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석, 예상 명도 비용 산출이 필수적입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하고 관리할 수 있다면, 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 가촌초등학교 인근, 대단위 아파트 단지와 상업시설 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 뛰어난 교통망: 부산 2호선 부산대양산캠퍼스역 접근성 양호, 시내외 광역 교통망 이용 편리.

* 성장 가능 지역: 양산시 물금읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 근린상가로서의 활용성: 배후 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 근린생활시설로서의 기본적인 역할 수행 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 662,000,000원을 기준으로, 인수 보증금(0원)을 제외한 권리 분석 및 임차인 미상으로 인한 명도 리스크, 공동담보 등의 요인을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 상권 분석 결과, 낙찰가율 등을 상세히 조사한 후 결정해야 하나, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정에 한계가 있습니다.

보수적인 관점에서, 권리상의 위험 요인과 명도 리스크를 반영하여 감정가의 70% ~ 80% 수준을 잠재적인 입찰 희망 범위로 제안합니다. 이는 대략 463,400,000원 ~ 529,600,000원 범위에 해당합니다.

입찰 전 반드시 법원 현황 조사 서류, 감정평가서, 등기부등본 등을 재확인하고, 실제 임차 현황 및 점유 관계를 면밀히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.