나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3913 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 351-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 ""문덕교"" 남서측 인근에 위치하며,
본건 부근은 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물으로서
외벽: 스톤코트, 타일 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 장판지 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호(가): 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(가): 위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3913 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 351-8

용도: 다가구주택

감정가: 484,507,960원

토지면적: 265.50㎡ (약 80.3평)

건물면적: 470.24㎡ (약 142.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인, 중복사건, 일괄매각

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리에 소재하며, "문덕교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

물건지 남측으로는 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당됩니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

말소기준권리는 2018년 1월 3일 접수된 오천농업협동조합의 근저당권(168,000,000원)으로, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'의 존재로 인한 인수 가능성이 있습니다.

1.2. 1.임차인 현황

* S : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-01-20, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2018-01-31, 확정일자 2018-01-11, 배당신고일자 2025-09-05, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 500,000원, 차임 220,000원, 전입일자 2025-06-16, 확정일자 받음, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-16, 확정일자 2022-08-29, 배당신고일자 2025-09-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-17, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-13, 확정일자 2021-12-17, 배당신고일자 2025-12-29, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-16, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2015-10-19, 대항력 있음.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2015-10-19, 확정일자 2015-10-19, 배당신고일자 2025-09-15, 대항력 있음.

금액이 확정되어 있으나, 대항력 있음으로 표시되어 있어 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 한 : 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-13, 확정일자 2020-12-23, 배당신고일자 2025-09-15, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-04, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 해당 자료 기준이며 실제 인수될 보증금이 있는지 확인이 필요합니다.

1.2. 2.등기사항 요약

토지 등기부채권 총액: 288,455,390원

건물 등기부채권 총액: 302,403,470원

말소기준권리: 2018-01-03 접수된 오천농업협동조합 근저당권 168,000,000원.

이후 접수된 가압류, 강제경매 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권 및 생활정보

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

인근에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 상권 형성도 무난한 편입니다.

차량 이동이 용이하며, 대중교통 이용은 간선도로 접근성을 통해 가능합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 최무식(보증금 미상) 및 최정한(보증금 3천만원) 임차인은 대항력이 있어, 이들의 보증금 또는 권리 일부가 인수될 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 주요 고려사항입니다.

* 중복사건: 본 사건 외 다른 경매 절차가 진행 중이거나 진행될 가능성이 있어, 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍의 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 규모가 상당합니다.

일반적인 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높으나, '대항력 있는 임차인'의 존재는 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

주변 환경 및 교통은 양호한 편이나, 토지 이용 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

경매 절차의 특성상, 인수되는 보증금 및 기타 부대 비용을 철저히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 다수의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 적정 규모의 토지와 건물 면적을 보유하고 있어 활용 가치가 높습니다.

* 대항력 있는 임차인 문제를 해결하거나 인수 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 내 주거 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 484,507,960원을 기준으로 하되, 시장 조사를 통해 주변 유사 물건의 시세, 공실률, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인(최무식, 최정한)의 보증금 인수 여부 및 금액을 명확히 파악하고, 만약 인수된다면 해당 금액을 입찰가에서 차감하여 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 단순 참고용이며 실제 확인이 필수적입니다.

또한, 경매 취득 시 발생하는 취득세, 법무비용 등 제반 부대 비용을 포함하여 총 투자 비용을 고려한 금액으로 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우므로, 반드시 현장 조사 및 관련 전문가와 상담 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.