나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11215 [1] 경상북도 김천시 신음동 125-10 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 소재하며, 부근일대는 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

1): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 2): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 3): 사다리형의 토지로서, 주거기타입니다. 4): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 5): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다. 6): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 7): 부정형의 토지로서, 주거기타입니다. 8): 장방형의 토지로서, 나지입니다.

인접 도로상태

1): 북측으로 인근 필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 2): 맹지입니다. 3): 본건 일부 도로를 포함하여 서측으로 세로로 접근가능합니다. 4): 맹지입니다. 5): 남서측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 6): 지적상 맹지이나, 인접필지를 경유하여 세로로 접근가능합니다. 7): 동측으로 세로를 통해 접근가능합니다. 8): 동측으로 폭 약 3미터 정도의 도로를 통해 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1,2,3,5,6,7,8): 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역( 전,축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 4): 도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전,축종))<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호1,2,3,6,7) 지상에는 별첨'사진용지'에서와 같이 제시 외 건물(폐가 및 폐축사 등)이 소 재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

지상 건물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 김천지원 2025타경11215 (1)

소재지: 경상북도 김천시 신음동 125-10

토지 용도: 대지

토지 면적: 509.00㎡ (약 153.97평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 85,512,000원

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상북도 김천시 신음동 소재 '삼애마을회관' 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 과거 혐오시설로 여겨졌던 공동묘지 및 시립화장장 부지가 현재는 근린공원으로 조성되어 있습니다.

교통상황:

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

일부 필지는 인근 필지를 경유하거나, 본건 일부 도로를 포함하여 세로로 접근이 가능합니다. 다만, 일부 필지는 맹지이거나 인접 필지를 경유해야 하는 상황으로, 접근성에 제약이 있을 수 있습니다. 8번 필지는 폭 약 3미터의 도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

주요 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 일부는 자연녹지지역입니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 8일 접수된 트라움건설의 가압류(금2,900,000,000원)입니다.

총 채권액:

등기부 채권 총액은 2,900,000,000원입니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있어, 원칙적으로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

법정지상권:

토지매각 대상이나, 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 해당 건물은 매각에서 제외됩니다. 이는 토지 낙찰 후 건물 소유자와의 법적 분쟁 가능성을 내포합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-28

* 대항력: 없음

본건의 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건은 농경지, 농가주택, 축산시설, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하여, 전형적인 농촌 또는 근교 주거지역의 특성을 보입니다. 과거 혐오시설로 간주되었던 공동묘지 및 시립화장장 부지는 현재 근린공원으로 조성되어 지역의 녹지 공간으로 활용되고 있습니다.

토지 이용 계획:

제2종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 주거 기능 강화 또는 녹지 보전 지역으로서의 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

가까운 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, '삼애마을회관' 인근의 지역 커뮤니티 시설 및 농경지, 임야 등의 환경을 고려할 때, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다. 차량을 이용한 김천 시내 접근 시 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 접근성:

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 간선도로와의 접근성을 통해 김천 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 관련 불확실성:

지상 건물이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 토지 낙찰 후 건물 소유자와의 협상 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지 접근성 제약:

일부 토지가 맹지이거나 인접 필지를 통해 접근해야 하는 상황은 토지 활용 계획 시 고려해야 할 사항입니다.

가축사육제한구역 및 축산시설:

가축사육제한구역에 해당하며, 주변에 축산시설이 존재하여 관련 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

계획 중인 SRF 소각시설:

신음동 지역에 SRF 소각시설 건설이 계획되어 있으며, 이에 따른 환경 및 건강 영향 가능성이 주민들의 우려를 낳고 있습니다. 본건 물건과의 정확한 인접성 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

높은 채권 총액:

채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 채권자의 직접 낙찰 또는 유찰을 거듭할 가능성이 높습니다. 이는 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

토지 이용 현황:

현재 토지가 휴경지, 폐가, 폐축사 등으로 이용되고 있어, 낙찰 후 토지 정비 및 활용 계획 수립이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 토지만 매각되는 부동산 강제 경매 사건으로, 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며 해당 건물은 매각 대상에서 제외되는 특징이 있습니다. 주변 환경은 농경지, 주택, 축산시설, 임야 등이 혼재되어 있으며, 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역에 해당합니다. 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수해야 할 권리 또한 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 과거 혐오시설이었던 부지는 공원으로 조성되었으나, 향후 SRF 소각시설 건설 계획이 있어 잠재적 환경 리스크를 고려해야 합니다. 법정지상권 관련 불확실성, 일부 토지의 맹지 여부, 높은 채권 총액으로 인한 유찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

토지 활용 잠재력:

제2종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 지정된 토지의 향후 개발 가능성 또는 특정 용도로의 전환 가능성을 검토할 수 있습니다.

법정지상권 명도 전략:

매각 제외된 지상 건물에 대한 법정지상권 문제를 해결하고 토지를 온전히 활용할 수 있는 협상 또는 법적 전략을 수립할 수 있습니다.

시세 대비 가격 메리트:

경매 절차 진행 중 유찰을 거듭할 경우, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다. (단, 법정지상권 해결 비용 및 잠재적 환경 리스크 고려)

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계는 0원이므로, 본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 고려하지 않습니다.

감정가는 85,512,000원이나, 총 채권액이 2,900,000,000원으로 매우 높아 채권자가 직접 낙찰받거나 상당한 유찰을 예상할 수 있습니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건은 법정지상권 관련 불확실성, 잠재적 환경 리스크(SRF 소각시설 계획 등), 높은 채권액으로 인해 유찰 가능성이 높습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통해 토지의 실제 이용 현황, 지상 건물의 상태, 주변 시세 등을 면밀히 파악하고, 법정지상권 해결에 소요될 비용 및 잠재적 환경 리스크 해소 방안까지 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.