나이스옥션 법원경매 경주 2025타경471 [1] 경상북도 경주시 건천읍 송선리 624-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 송선리 소재 '송선저수지' 북측 인근에 위치하며,
부근일대는 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 소형차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 급경사지에 위치한 부정형의 토지로서 공부상 지목 '전'이며 장기간 휴경지로서,
죽목과 수목이 무성한 임야 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 남동측 포장도로(세로)로 가까이 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 공장설립제한지역(공장설립제한지역)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : (1) 본건 토지는 지적 경계가 불명확한 바, 인접필지, 인접건물과의 정확한
경계내역은 전문기관의 지적측량이 요망되는 바, 경매 시 및
경매 참가 시 참고하시기 바람.

(2) 본건 토지는 기준시점 현재 죽목 등 수목이 매우 무성하여 분묘 등
토지 지표면의 상황을 상세히 파악하기 곤란한 바, 분묘 등에 구애없이
평가하였으니 경매 시 및 경매 참가 시 참고하시기 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경471 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현곡농업협동조합

1.2. 물건소재지

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 송선리 624-6

1.3. 면적 및 용도

토지 면적: 1426.00㎡ (약 431.37평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

공부상 지목: 전

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 71,300,000원

매각대상: 토지 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 송선리 소재 '송선저수지' 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 농경지, 주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

지적도상 맹지이나, 남동측 포장도로(세로)로 가까이 접근 가능함.

본건 주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 소형차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

대중교통 이용 편의성은 다소 낮으나, 자가용 이용 시 주요 도로 접근은 원활한 편입니다.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지이나, 남동측으로 연결된 폭 3미터 내외의 포장도로로 접근이 가능합니다.

도로와의 경계는 명확하나, 토지 자체의 접근성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역

가축사육제한구역(일부제한(200))

공장설립제한지역

본 토지는 위와 같은 용도지역 및 제한사항으로 인해 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세서 요약

작성일: 2026-04-28

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음

참고: 본 물건명세서에 '지상권개요:'가 언급되어 있으나, 등기부상 을10 지상권은 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

본 건 토지에 대한 별도의 임차인 정보는 확인되지 않아 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리: 을9 근저당 (현곡농업협동조합, 2015-10-28 접수)

등기부채권 총액: 62,000,000원

* 갑8: 소유권이전 (임분남)

* 갑9: 소유권이전 (최석태, 2014-03-14 접수)

* 을9: 근저당 (현곡농업협동조합, 2015-10-28 접수, 금62,000,000원, 말소기준권리)

* 을10: 지상권설정 (현곡농업협동조합, 2015-10-28 접수, 말소)

* 갑11: 압류 (국민건강보험공단, 2024-08-14 접수, 말소)

* 갑13: 임의경매 (현곡농업협동조합, 2025-07-15 접수, 61,757,785원)

* 갑14: 압류 (경주시, 2025-09-10 접수, 말소)

본 경매 사건을 통해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 송선리 주변에는 대규모 상업 시설이 밀집해 있지 않습니다.

차량으로 약 5~10분 거리에 있는 건천읍 소재지 내에 기본적인 편의시설(마트, 은행, 관공서 등)이 위치하고 있습니다.

4.2. 주변 주거시설

인근 지역은 농경지와 단독주택, 일부 임야가 혼재된 농촌 주거 환경을 형성하고 있습니다.

대규모 아파트 단지나 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

4.3. 지역 특성

주변이 농경지, 임야, 주택 등으로 이루어져 있어 조용하고 전원적인 분위기를 느낄 수 있습니다.

송선저수지가 인근에 위치하여 일부 녹지 공간을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

차량 이용 시 건천읍 소재지의 편의시설 이용이 가능하나, 도보나 대중교통으로는 접근성이 떨어집니다.

생활 편의시설은 차량 이동이 필수적입니다.

5.2. 공공기관 접근성

인근 파출소, 우체국, 주민센터 등 공공기관은 건천읍 소재지에 위치하고 있습니다.

이용 시 차량 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

공부상 지목은 '전'이나, 장기간 휴경지로 인해 죽목과 수목이 무성한 임야 상태입니다 [cite: ?].

매수자는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금이 몰수되는 중대한 리스크가 있습니다 [cite: ?].

6.2. 토지 이용 및 현황

본 건은 급경사지에 위치한 부정형 토지입니다 [cite: ?].

현황은 수목이 매우 무성하여 토지 지표면 상황 파악이 곤란하며, 분묘 등 존재 여부를 정확히 확인하기 어렵습니다 [cite: ?].

지적 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위해 전문 기관의 지적 측량이 필요합니다 [cite: ?].

6.3. 분묘기지권

현황 임야 상태이고 수목이 무성하여 분묘의 존재 여부를 파악하기 어려우므로, 분묘기지권이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 지역 제한

생산관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따릅니다.

6.5. 주변 환경

본 건 주변에서 특별히 언급할 만한 혐오 시설이나 환경 저해 시설은 확인되지 않았습니다.

주요 시설 접근을 위해서는 차량 이동이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 건천읍 송선리 소재 '전'이나 현황 임야 상태의 토지입니다. 감정가는 71,300,000원입니다.

권리 분석상 인수할 사항은 없으며, 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 깨끗합니다.

그러나 본 물건은 급경사의 부정형 토지로서 지목과 현황이 상이하고, 수목이 무성하여 지표면 확인이 곤란하며, 지적 경계 또한 불명확한 상태입니다.

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명 제출 의무로, 미제출 시 매수보증금 몰수라는 치명적인 결과를 초래할 수 있습니다. 또한, 분묘기지권 존재 가능성, 경사도, 맹지(접근로 필요), 생산관리지역 등 개발 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 취득 기회

급경사, 현황 임야, 맹지(접근로 확보 필요) 등 여러 단점을 안고 있어 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 권리상 무결성

모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자의 권리 확보에 유리합니다.

8.3. 토지 이용 가능성 (제한적)

생산관리지역으로, 향후 관련 법규 및 규제 완화 시 토지 이용 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 단, 이는 장기적인 관점이며, 현재의 개발 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 71,300,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 가능성, 급경사, 지적 경계 불명확, 맹지 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 50% ~ 70% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

초기 예상 입찰가 범위: 35,650,000원 ~ 49,910,000원

세부적인 입찰가 산정은 반드시 현장 방문을 통한 토지 상태 확인, 주변 시세 조사, 관련 법규 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.