나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10609 [1] 경상북도 경주시 산내면 외칠리 1124 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 산내면 외칠리 소재 ""외칠교"" 남측 근거리에 위치하는 토지및 건물로서
주위는 대부분 농경지,임야, 농가주택 등이 혼재하며 환경은 보총임

교통상황

본건인근까지 소형차량이 출입이 가능하나 대중교통사정은 불편한편임

형태 및 이용상태

기호1, 4-5: 부정형의 토지로서 완경사임
기호1: 일부 전으로 이용중임
기호2: 지번1127 단독주택의 마당으로 이용중임
기호4: 전이나 현재는 영농을 하지않는 상태임
기호5: 축사용도이나 현재는 비어있는 상태임

인접 도로상태

기호2: 폭 3-4미터의 콘크리트 포장도로와 접함
기호1,4,5: 세로불 및 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한(200)) 가축사육제한구역(일부제한(300))
가축사육제한구역(일부제한(400)) ,배출시설설치제한지역 ,공장설립승인지역
가축분뇨 배출시설 설치 제한지역(2018.11.29)
기호2: 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한(200)) , 배출시설 설치 제한지역
공장설립승인지역 ,가축분뇨 배출시설 설치 제한지역(2018.11.29)
기호4,5: 생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한(300)) , 배출시설 설치 제한지역
공장설립승인지역 ,가축분뇨 배출시설 설치 제한지역(2018.11.29)

제시목록 외의 물건

없은

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 스레트 지붕 단층으로
내,외벽: 블럭쌓기 ,파이프조 스레트 벽면
바닥: 몰탈
창호:목재임

이용상태

축사용도이나 현재 비어있음

설비내역

-

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회). 목록1,4 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 미반환). 목록1,4,5 세로불 및 맹지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경10609 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOOO

2.2. 물건현황

소재지: 경상북도 경주시 산내면 외칠리 1124

용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사)

감정가: 108,515,940원

토지 총면적: 3904.00㎡ (약 1180.96평)

토지 지분: 1673.2544㎡ (약 506.16평)

건물 총면적: 102.00㎡ (약 30.86평)

건물 지분: 43.72㎡ (약 13.22평)

건물 제시외면적: 36.86㎡ (약 11.15평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

2.3. 권리사항

말소기준권리: 2017년 5월 18일 접수된 경북대구낙농협동조합의 가압류 (갑3)

등기부채권 총액: 51,991,441원

인수되는 권리: 매각으로 소멸될 것으로 예상됨 (단, 지상권은 존속할 수 있음)

2.4. 매각조건

일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각함

제시외 건물 포함: 감정평가 요항표상 제시외 건물 면적(36.86㎡)을 포함하여 매각함

지분 매각: 토지 및 건물 일부 지분만 매각 대상임

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있음 (행사 제한 1회)

농지취득자격증명: 목록 1, 4에 대해 제출 필요 (미제출 시 매수보증금 미반환)

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경상북도 경주시 산내면에 소재하며, 주변은 대부분 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통 및 도로

소형 차량의 현장 접근은 가능하나, 대중교통 이용 환경은 다소 불편한 편임.

토지 일부(기호 1, 4, 5)는 맹지 및 세로불 상태로 도로와의 접면이 없거나 매우 불량함.

건물 이용에 관련된 것으로 추정되는 기호 2 토지는 폭 3-4미터의 콘크리트 포장도로와 접함.

3.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한지역, 공장설립승인지역, 가축분뇨 배출시설 설치 제한지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 관련 법규 준수 필요.

4. 권리분석

4.1. 매각물건명세

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자 경OOOOOOOO의 신청에 의해 개시됨.

토지 등기부상 소유권자는 상속으로 취득한 김민우 외 2명이며, 건물 등기부상 소유권도 동일함.

등기부상 여러 건의 가압류 및 가처분 내역이 있으나, 모두 말소기준권리(갑3) 이하로 말소될 예정임.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 등기부상 지상권이 있다면 존속할 수 있으므로 확인 필요. (본 건 등기부 요약상 명시적인 지상권은 확인되지 않음)

4.3. 임차인 현황 및 특이사항

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

다만, '임대관계는 미상임'이라는 기재가 있어, 실제 임차인이 존재하거나 보증금 및 차임이 미상인 상태일 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필요함.

지분 매각으로 인해 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적임.

5. 상권분석

5.1. 지역적 특성

본건이 소재한 경주시 산내면은 주로 농경지, 임야, 자연 취락 지구가 혼재된 농촌 지역임.

대도시의 상업 시설이나 생활 편의 시설과는 거리가 다소 있으며, 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있음.

5.2. 상업적 가치

주위 환경 및 도로 접근성을 고려할 때, 대규모 상업 시설 개발보다는 축사, 농장, 전원 생활 시설 등 특정 용도로의 활용 가치가 높을 것으로 판단됨.

향후 지역 개발 계획이나 귀농/귀촌 트렌드 변화에 따라 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

6. 생활정보

6.1. 주거환경

주변이 농경지 및 임야로 둘러싸여 있어 쾌적하고 조용한 생활 환경을 제공함.

다만, 소형 차량만 진입 가능하고 대중교통 이용이 불편하여 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

최근 경주시는 산내면에 환경교육센터 조성 사업 등을 추진하며 자연 환경 보전 및 교육 거점 마련에 힘쓰고 있어, 혐오 시설 입지 가능성은 낮음.

6.2. 편의시설 및 기타

가장 가까운 편의시설 및 기반 시설은 차량 이동 거리를 고려해야 함.

정확한 생활 편의시설 현황은 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적/행정적 제약

토지 일부(기호 1, 4, 5)가 맹지 및 세로불이라는 점은 건축, 개발, 증축 등 토지 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있음.

목록 1, 4 토지에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 전액을 반환받지 못하는 위험이 있음.

축사 용도 관련 가축사육제한구역 등 환경 관련 규제 확인 필요.

7.2. 재산권 행사 제약

토지 및 건물의 지분만 매각되므로, 소유권이 온전히 확보되지 않아 향후 재산권 행사(매매, 담보 설정, 개발 등)에 있어 공유자들과의 협의가 필수적이며, 의견 충돌 시 어려움이 발생할 수 있음.

공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무산될 가능성이 있음 (1회 행사 제한).

7.3. 기타 고려사항

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 명도 저항이 발생할 수 있음.

감정평가 요항표상 '제시목록 외의 물건 없음'으로 기재되었으나, '주의사항' 및 '물건명세서'에 '제시외 건물 포함'으로 명시되어 있어, 36.86㎡ 규모의 제시외 건물에 대한 법적 지위, 활용 가능성, 철거 문제 등을 명확히 확인해야 함.

8. 종합 의견

본 물건은 경주시 산내면 외칠리의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치한 동물·식물 관련시설(축사) 용도의 토지 및 건물 지분 경매 물건입니다. 총 감정가는 1억 8백여만원이며, 토지 3904㎡ 중 1673.2544㎡, 건물 102㎡ 중 43.72㎡의 지분이 매각 대상입니다.

주요 위험 요소로는 토지 일부가 맹지 및 세로불이라는 점, 건물 및 토지의 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수권의 존재, 농지취득자격증명 제출 의무 등이 있습니다. 특히 맹지 상태는 토지 활용성을 크게 저해하며, 지분 매각은 재산권 행사의 복잡성을 야기하므로, 사전에 철저한 현장 조사를 통해 도로 접근성을 확인하고 공유자와의 협의 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

농촌 지역의 특성과 관련된 규제 사항, 임대차 관계의 불확실성, 제시외 건물 포함 여부 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 상당한 리스크를 수반하므로, 관련 법규에 대한 깊이 있는 이해와 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 경주 지역 내에서 상대적으로 저평가된 농촌 지역의 토지 및 시설에 투자할 기회.

* 축사 또는 관련 시설 운영 경험이 있는 투자자에게는 기존 용도 활용 시 유리.

* 자연 친화적인 환경을 활용한 귀농, 주말 농장, 체험 시설 등 특수 목적의 개발 가능성.

* 지분 매각으로 인한 낮은 초기 투자 비용.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

본 건은 맹지, 세로불, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 농지취득자격증명 제출 필요 등 다수의 제약 조건이 존재합니다. 이러한 제약 조건은 일반적인 부동산 경매에서 입찰가 산정에 있어 할인 요인으로 작용합니다. 특히, 맹지라는 점은 부동산 가치 하락에 결정적인 영향을 미치며, 지분 매각 또한 온전한 소유권 확보의 어려움으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 별도의 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

10.2. 제안가

감정가(108,515,940원)의 60% ~ 80% 수준에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다.

이는 대략 65,109,564원 ~ 86,812,752원 범위에 해당합니다.

다만, 이는 제한적인 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 공유자 협의 내용, 법적 검토 결과, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 전문가와 상담하고 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.