나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8585 [1] 대구광역시 남구 이천동 361-170 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 '대구중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위일대는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장과 간선도로가 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서 '단독주택'부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 1~2미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구중학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1-가) 목조 와즙 평가건으로서
외벽 : 목재 및 타일 마감
내벽 : 벽지도배
바닥 : 장판지 깔기
창호 : 목재샷시

1-나) 세멘부록조 육즙 평가건으로서
내외벽 : 타일마감
바닥 : 콘크리트마감

이용상태

1-가) 단독주택
1-나) 창고(세탁실, 화장실 등)

설비내역

1-가) 급배수설비, 위생설비, 유류보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대구지방법원 2025타경8585 (1) 사건의 물건 보고서를 다음과 같이 작성합니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8585 (1)

소재지: 대구광역시 남구 이천동 361-170

용도: 단독주택

감정가: 263,124,500원

토지면적: 159.00㎡ (약 48.09평)

건물면적: 69.75㎡ (약 21.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사태왕이앤씨 (강제경매 개시채권자)

1.2. 입지 조건

* 위치: 본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 '대구중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 기존 주택이 밀집된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 남측으로는 폭 약 1~2미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(대구중학교)에 해당됩니다.

1.3. 권리 분석

* 등기부상 채권 총액: 1,307,250,000원

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (남산새마을금고, 2009.08.25. 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부상 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 강제경매는 모두 말소 대상입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계: 토지 및 건물에 대한 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.4. 상권 분석

* 본건은 단독주택이 주를 이루는 주거지역에 위치합니다.

* 인근 대구중학교의 존재로 인해 일부 유동인구가 있을 수 있습니다.

* 상업 시설은 주거 지역을 벗어난 곳에 일부 존재할 것으로 예상되며, 활발한 상권 지역은 아닙니다.

* 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택의 매매 사례를 포함하고 있으나, 본건은 '단독주택'이므로 해당 데이터를 직접 비교하여 시세를 분석하는 데는 한계가 있습니다.

1.5. 생활 정보

* 교육 시설: 인근에 대구중학교가 위치합니다.

* 편의 시설: 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 접근성: 차량을 이용하면 대구 시내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1972년 건축물로, 건물 연식이 50년 이상 경과하여 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 이에 따라 수리 또는 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 협소한 인접 도로: 본건 남측으로 접한 도로의 폭이 약 1~2미터로 매우 협소하여, 차량 접근, 주차, 그리고 건축 행위(증축, 재축 등) 시 인허가에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 별첨 '지적 및 건물개황도'에 명시된 제시외 건물 ㄱ, ㄴ이 소재하며 일괄매각 대상에 포함됩니다. 이에 대한 정확한 현황 파악 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

* 용도 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함되어 특정 업종이나 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 이천동의 주택가에 위치한 단독주택입니다. 159㎡의 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가능성을 제공하며, 대구중학교 인근이라는 입지적 장점이 있습니다. 그러나 1972년에 건축되어 상당한 노후화가 진행된 건물과 협소한 인접 도로 등은 주요 고려 사항입니다. 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함되어 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 토지 가치: 159㎡의 토지는 단독주택 부지로 활용 가치가 있으며, 향후 개발 잠재력을 가집니다.

* 입지: 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 263,124,500원

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택의 매매 사례(약 70㎡ 기준 19,150만원 ~ 21,000만원)를 포함하고 있으며, 이는 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 159㎡ 토지 면적과 69.75㎡의 단독주택(1972년 건축)을 종합적으로 고려하여 26,312만원으로 산정되었습니다.

* 예상 입찰가: 건물의 노후화, 협소한 인접 도로 등의 잠재적 리스크를 감안하고, 토지 가치와 단독주택의 특성을 반영할 때, 현 시세 및 감정가를 고려한 합리적인 예상 입찰가는 약 240,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 91%에 해당하며, 주변 '다세대' 주택 거래가 대비로는 가격 상승 여력이 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.