나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8582 [1] 대구광역시 수성구 범물동 887 범물두성타운 101동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 ""용지네거리"" 남동측 인근에 위치하는 ""범물두성
타운 제101동 11층 1105호"" 단위세대로서 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설
및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등
을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 14층건 중 11층 1105호 단위세대로서,
- 외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 바닥재 및 타일 등
- 창호 : 샷시2중창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 5필 일단의 사다리형에 가까운 토지로 건
(아파트 및 부속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 북측으로 왕복 5~6차선, 서측 및 남측, 동측으로 왕복 2차선 포장도로
에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)토지 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합
),가축사육제한구역.
기호2)토지 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역.
기호3)토지 : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30M~35M)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(접합
), 가축사육제한구역.
기호4),5)토지 : 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30M~35M)(접합), 소로2류(폭 8M~10M)(
접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건 대지권 목적 기호1),2) 토지의 귀 제시목록상 지목은 ""전""이나 현황""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

대지권목적 1,2 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8582 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범물동 887 범물두성타운 101동 11층 1105호

용도: 아파트

아파트명: 범물두성타운

사용승인일: 1996년 4월 18일

총 세대수: 126세대

최고층: 14층

1.2. 매각 정보

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 155,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

1.3. 면적 정보

토지 면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

건물 면적: 59.37㎡ (약 17.96평)

토지 지분: 22.11㎡

건물 지분: 59.37㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 범물동 소재 "용지네거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 아파트로서의 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 아파트 단지 북측으로 왕복 5~6차선, 서측, 남측, 동측으로는 왕복 2차선 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지(기호 1~5)는 대부분 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로2류(폭 30~35M), 소로2류(폭 8~10M), 소로3류(폭 8M 미만)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8582 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

말소기준권리: 갑2, 주택도시보증공사 강제경매 (2025-07-09 접수, 162,592,943원)

3.2. 권리 분석

집합건물 등기부 요약 상, 을10 권리로 1996년 4월 19일자 소유권 이전 등기가 있습니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 김상향(김 )이 존재한다는 점입니다. 을10 주택임차권은 2019년 8월 26일 전입, 2019년 8월 9일 확정일자를 받았으며, 보증금 160,000,000원에 대해 "인수" 권리가 있습니다. 말소기준권리인 갑2(강제경매)보다 선순위이므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 8월 26일

확정일자: 2019년 8월 9일

배당신고일자: 2023년 9월 8일

대항력: 있음

고지사항: 본 건 임차인 김 은 대항력 있는 임차인이므로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수하여야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 물건명세서상 인수 가능성이 명시되어 있으므로 투자 시 반드시 확인 및 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, "용지네거리" 인근으로 다양한 편의시설 및 상권 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 편의 시설

범물두성타운은 1996년에 사용 승인된 아파트로, 총 126세대가 거주하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리 시설이 갖추어져 있습니다. 아파트 총 주차대수는 30대(지상 4대, 지하 3대)로 명시되어 있으나, 건축물대장상 총 주차 대수는 117대(자주식 31대, 기계식 86대)로 확인됩니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 복명초등학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 (보증금 160,000,000원)이 존재한다는 점입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 초기 투자 비용이 예상보다 높아질 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 지목과 현황 불일치: 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 일반적인 경매 물건에서 간혹 발생하는 사항으로, 특별한 문제는 없을 것으로 예상되나 주의가 필요합니다.

* 건축 연도: 1996년 준공된 아파트로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 범물동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 특히, 용지네거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 복명초등학교가 가까이 있어 주거 환경이 우수합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 가장 중요한 권리 분석 사항이며, 투자 전반에 걸쳐 신중한 검토가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구의 주요 지역인 수성구 범물동에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 임차인 문제가 명확히 해결되거나 인수 금액이 적정 수준으로 관리될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 선호도: 아파트로, 실수요자에게도 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원이며, 최근 매매 사례를 종합적으로 검토한 결과, 2024년 12월 101동 13층 거래가 160,000,000원, 2026년 4월 101동 1층 거래가 117,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인(김 , 보증금 160,000,000원)의 보증금 인수 위험을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 모든 경매 대금이 임차인에게 우선 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 상당할 수 있습니다.

따라서, 이러한 잠재적 리스크를 감안하여 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 재확인 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.