나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8556 [1] 경상북도 경산시 하양읍 금락리 OOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 ""하양읍 행정복지센터"" 북동측 인근에 위치
하며, 주위일대는 기존 주택지대로서, 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설
등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 및 동측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이
소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1)부정형, 기호 3)사다리형, 기호 5)세장형의 토지로서, 부근일대는 동측으로
완만한 경사를 이루고 있으며,

기호 1)은 단독주택, 기호 3)은 주거기타(음식점), 기호 5)는 주거나지입니다.

인접 도로상태

기호 1)은 남서측으로 폭 약2~3미터의 콘크리트 포장도로, 기호 3,5)는 북측으로 폭
약 6미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축
사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역
(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M),
경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(대구가톨릭대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

기호 3,5) 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2024-00-00)
(하1)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택
(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용
시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집
800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(대구가톨릭대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
사용승인일은 2022.10.25.이며
벽체: 징크판넬 마감,
바닥: 타일 등 마감,
창호: 샤시창입니다.

기호 4) 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서
사용승인일은 1985.05.03 이며
외벽: 화강석, 적벽돌 치장 및 몰탈위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감,
바닥: 데코타일 등 마감,
창호: 샤시 2중창입니다.

기호 4-1) 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서
사용승인일은 1990.01.16 이며
외벽: 적벽돌 치장 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 입니다.

기호 ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물 입니다.

기호 ㄴ) 세멘블럭조 및 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서
내,외벽: 몰탈위 페인트 및 타일 마감 입니다.

기호 ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서
외벽: 샌드위치판넬 미감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감,
바닥: 데코타일 등 마감,
창호: 샤시 2중창입니다.

기호 ㄹ) 판넬조 판넬지붕 단층 건물입니다.

기호 ㅁ) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서
벽체: 샌드위치 판넬 마감,
바닥: 콘크리트 마감입니다.

이용상태

기호 2) 일반음식점(현재 공실임)

기호 4) 단독주택(방3, 주방, 거실, 욕실1 등)

기호 4-1) 창고 및 욕실

기호 ㄱ) 주방, 기호 ㄴ) 창고 및 보일러실

기호 ㄷ) 주택(방3, 주방, 거실, 욕실1 등)

기호 ㄹ) 현관, 기호 ㅁ) 창고

설비내역

기호 2), 4), 4-1), ㄷ): 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 기호 4), ㄷ)은 도시가스에
의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ~ㅁ)이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 2) 건물은 공부상 면적(17㎡)과 실측에 의한 면적(33㎡)이 상이하여 실측면적으로
평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.
2) 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
제시외 건물(창고 및 보일러실) 일부가 남측 토지(78-2번지) 및 도로부지 상에 소재.
목록2. 건물은 공부상 면적(17㎡)과 실측에 의한 면적(33㎡)이 상이.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 대구지방법원에서 진행하는 2025타경8556 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 부림새마을금고입니다. 용도는 단독주택입니다.

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지는 경상북도 경산시 하양읍 금락리 78-1번지입니다.

토지 면적은 총 624.00㎡ (약 188.88평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 총 108.40㎡ (약 32.79평)이며, 제시외 건물 면적은 143.70㎡ (약 43.45평)입니다.

건축물 현황은 다음과 같습니다.

* 건물(2) (제2종근린생활시설, 음식점): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물 (2022.10.25 사용승인). 공부상 면적 17㎡ (약 5.14평), 실측 면적 33㎡ (약 9.98평).

* 건물(4) (단독주택): 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 (1985.05.03 사용승인). 총 면적 91.4㎡ (약 27.65평). 방 3개, 주방, 거실, 욕실 1개 등으로 구성.

* 건물(4-1) (창고 및 욕실): 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 (1990.01.16 사용승인).

* 제시외 건물 (ㄱ~ㅁ): 경량철골조 및 세멘블럭조 판넬지붕 단층 건물로, 창고, 보일러실, 주방 등 용도로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 630,073,920원입니다.

등기부상 채권 총액은 714,930,572원입니다.

본 물건은 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리 소재 "하양읍 행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 기존 주택지대와 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 남측 및 동측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

"하양읍 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 대구가톨릭대학교와 인접하여 대학가 상권의 이점을 누릴 수 있습니다. 하양읍 일대의 지역 상권 및 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 이옥남, 박승준 (증여)

* 근저당: 주식회사새마을금고자산관리회사 (2건)

* 가압류: 경북, 신용보증기금, 금호농업협동조합 (3건)

* 임의경매: 부림새마을금고

3.2. 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 714,930,572원입니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 7월 6일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (을4)입니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않아, 경매 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 부담이 없는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

3.5. 임차인 현황

제공된 자료상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없거나, 보증금 전액이 변제되는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 하양읍 금락리는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. "하양읍 행정복지센터" 인근이며, 대구가톨릭대학교와 가까워 대학가 상권의 영향을 받는 지역입니다. 현재 단독주택 외에 음식점으로 사용되던 건물(건물2)이 공실 상태이므로, 상권 활성화 및 임대 수요 측면에서의 추가적인 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"하양읍 행정복지센터"가 인근에 있어 관공서 이용이 편리하며, 근린생활시설 및 대학교 인근 상권을 통해 다양한 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등)을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역(대구가톨릭대학교)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. 이는 교육 시설과의 인접성을 나타내며, 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 제시외 건물(창고 및 보일러실) 일부가 남측 토지(78-2번지) 및 도로부지 상에 소재: 이로 인해 경계 분쟁, 이웃 간 마찰, 또는 추후 철거/이전 요구 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 및 사용에 있어 상당한 주의를 요하는 부분입니다.

* 목록2. 건물(음식점)의 공부상 면적(17㎡)과 실측 면적(33㎡)이 상이: 건축물대장과 실제 면적 간의 차이가 있어, 추후 행정 처리 시 번거로움이 발생할 수 있습니다. (단, 감정평가 시 실측 면적으로 반영되었습니다.)

* 공동담보 물건: 다른 공동담보 물건의 경매 진행 여부 및 채무 이행 상황에 따라 본 경매 절차에 간접적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건물 노후도: 1985년, 1990년에 사용 승인된 건물은 일부 노후화가 진행되었을 수 있으며, 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 위치 문제: 해당 부분이 타인 토지 및 공공 도로에 무단으로 점유하고 있는 경우, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황상 인수할 보증금이 없다고는 하나, 실제 점유 관계 및 명도 가능성, 미상 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

* 건물(2) (음식점) 현재 공실: 공실로 인한 즉각적인 수익 창출의 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경산시 하양읍 금락리에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 여러 채의 건물을 포함하고 있으며, 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물도 있어 활용 가치가 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 보여 인수 부담이 적다는 점은 매우 긍정적입니다. 하지만 제시외 건물이 인접 토지 및 도로 부지에 걸쳐 있다는 점, 건물 면적의 공부상 차이, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 이러한 리스크를 감안하고 철저한 현장 조사를 통해 명도 및 법적 문제를 해결할 수 있다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소 기준 권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 최소화됩니다.

* 넓은 토지 면적: 624㎡의 넓은 토지는 재건축, 증축 등 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 신축 건물 포함: 2022년 사용 승인된 건물이 있어 최신 시설을 활용할 수 있습니다.

* 대학가 인접: 대구가톨릭대학교와 가까워 임대 수요 확보 및 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 주변 시세 정보(JSON)는 본건의 물건 유형(다세대) 및 지번(117-116)과 상이하여, 직접적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 활용하기 어렵습니다. 본건은 단독주택으로, 주변의 유사한 단독주택 거래 사례, 건물 상태, 제시외 건물 관련 리스크, 향후 발생 가능한 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가(630,073,920원)를 기준으로 하여, 현장 조사 결과 및 개별적인 투자 판단에 따라 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 법적 리스크(제시외 건물 문제 등) 해결 비용 및 명도 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 주변 부동산 중개업소 상담 및 현장 방문을 통한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.