나이스옥션 법원경매 대구 2025타경966 [1] 대구광역시 북구 서변동 1755-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 서변동 소재 ""서변초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택,
근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 8미터의 포장도로가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서변초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(택지개발사업완료)<택지개발촉
진법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

별첨 ""건물감정평가요항표"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철근콘크리트조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지상3층 건물로서,
외 벽 : 화강석 및 외장타일 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
바 닥 : 장판지, 타일 마감 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

가)다가구주택 및 주차장으로 이용 중임.
1층: 다가구주택, 주차장 등
2,3층: 다가구주택 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

기호 가) 건물은 공부상 1층 용도가 다가구주택, 주차장, 근린생활시설이나, 실제 다가구주택 및 주차장임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 목록2. 공부상 1층 용도가 다가구주택, 주차장, 근린생활시설이나, 실제 다가구주택 및 주차장임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경966 (1)

소재지: 대구광역시 북구 서변동 1755-4 (신주소: 대구광역시 북구 호국로39길 32-10)

용도: 다가구주택 (주 용도: 단독(다가구)주택)

감정가: 516,655,320원

토지면적: 208.30㎡ (약 63.01평)

건물면적: 361.40㎡ (약 109.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경산농업협동조합

1.2. 입지조건

대상물건은 대구광역시 북구 서변동 소재 서변초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼합된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

물건 서측으로는 폭 약 8미터의 포장도로가 접해 있습니다.

토지는 세장형으로, 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지 상태입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 12월 22일자 경산농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 187,183,681원 (근저당권 및 가압류 합계)

* 임차인 현황

임차인 L (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-23, 대항력: 없음)

임차인 S (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-16, 대항력: 없음)

임차인 강 (보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-04-22, 확정일자: 2020-04-22, 대항력: 없음)

임차인 김 (보증금: 25,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-12-21, 대항력: 있음)

임차인 김 (보증금: 20,000,000원, 차임: 280,000원, 전입일자: 2013-06-04, 확정일자: 2017-05-23, 대항력: 있음)

임차인 박 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-10-15, 대항력: 없음)

임차인 신 (보증금: 20,000,000원, 차임: 150,000원, 전입일자: 2018-10-15, 대항력: 없음)

임차인 신 (보증금: 25,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-03-14, 확정일자: 2023-03-14, 대항력: 없음)

임차인 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-12-21, 대항력: 있음)

임차인 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-02, 대항력: 없음)

임차인 이 (보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-05-01, 확정일자: 2020-05-01, 대항력: 없음)

임차인 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-05-19, 대항력: 없음)

임차인 천 (보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-25, 확정일자: 2023-05-25, 대항력: 없음)

임차인 홍 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2013-06-04, 대항력: 있음)

인수 보증금 합계: 45,000,000원 (김성희 25,000,000원 + 김순노미 20,000,000원 + 이상수 0원 + 홍승갑 0원)

주의: 대항력 있는 임차인(김성희, 김순노미, 이상수, 홍승갑)의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다. 특히 이상수, 홍승갑 임차인의 보증금이 0원이더라도 대항력이 있으므로 인수 부담이 있습니다.

1.4. 상권분석

대상물건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

다가구주택으로서 임대 수익 창출이 주된 상업적 기능입니다.

인근 아파트 단지 등 배후 주거 수요가 존재합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 서변초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 제반 교통사정은 보통 수준이며, 차량 접근이 용이합니다.

* 주거 환경: 주변이 주거 단지로 형성되어 있어 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

* 건축물 현황: 철근콘크리트조 지상 3층 건물로, 외벽은 화강석 및 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 마감되었습니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김성희, 김순노미, 이상수, 홍승갑 임차인의 보증금 합계 45,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다.

* 건축물 용도 상이: 공부상 1층 용도가 다가구주택, 주차장, 근린생활시설이나, 실제는 다가구주택 및 주차장으로 이용 중이므로, 근린생활시설 관련 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 비행안전제2구역(전술): 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역에 포함되어 있어, 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 대한 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 건물 가치 상승이나 활용에 있어 중요한 제약 요소가 될 수 있습니다.

* 외부 검색 결과: 대구 북구 서변동 1755-4 인근 지역을 조사한 결과, 일반적으로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 인근에 군사 시설이 존재할 수 있음을 비행안전구역 지정 사유를 통해 추정해 볼 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 서변동에 위치한 다가구주택으로, 서변초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 다수 존재한다는 점이며, 총 45,000,000원의 보증금 인수 부담이 있습니다. 또한, 비행안전제2구역 지정으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 따를 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 건물 용도와의 공부상 차이도 잠재적 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치: 서변초등학교 인근으로 학군이 양호하며, 주변 주거 환경이 안정적입니다.

* 다가구주택의 임대 수익 가능성: 9가구(fmlyCnt: 9) 거주 가능한 다가구주택으로, 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 또는 분쟁 위험이 줄어듭니다 (단, 임차인 문제는 별개).

1.9. 예상 입찰가

감정가: 516,655,320원

인수 보증금: 45,000,000원

제반 리스크(대항력 있는 임차인, 비행안전구역 등)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(471,655,320원)을 기준으로 하되, 명도 비용, 공실 위험, 향후 건축 규제 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 75%~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 3억 8천만원 ~ 4억 4천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.