나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8568 [1] 대구광역시 동구 중대동 1142 더 테라스 80 2 지상1층,지하1층,지상2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 동구 중대동 소재 '대구서촌초등학교' 서측 인근에 위치하는 '더 테라스 80' 2 지상1층, 지하1층, 지상2층 201호로서, 부근일대는 타운하우스, 농경지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상1, 2층 건물으로서,
(사용승인일 : 2019.02.28)
외 벽 : 외장타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감.
바 닥 : 강화마루 및 타일붙임 등 마감.
창 호 : 시스템 샷시 창호임.

이용상태

가) 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있으며, 화재탐지기, 개별 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

- 일련번호 1~5) : 자연녹지지역, 고도지구(2층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지,하천구역에 대하여는 건설과 문의바람임.

- 일련번호 6, 7) : 자연녹지지역, 고도지구(2층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.

2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경8568 (1)

물건종별: 다세대주택

감정가격: 349,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 대구광역시 동구 중대동 1142 더 테라스 80 2층 201호 (1층, 지하1층, 2층)

토지면적: 284.45㎡ (약 86.07평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.26㎡ (약 23.37평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건축물 현황

사용승인일: 2019년 02월 28일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상1, 2층 건물

외벽: 외장타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감

바닥: 강화마루 및 타일붙임 등 마감

창호: 시스템 샷시 창호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 대구광역시 동구 중대동에 소재하는 '더 테라스 80' 주택 단지 내에 위치하며, 인근에 대구서촌초등학교가 있습니다. 주위 환경은 타운하우스, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

대상 물건 인근에는 대구서촌초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 단지 주변으로 타운하우스와 일부 농경지가 분포하고 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 현재까지 확인된 바로는 특별한 혐오시설은 감지되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권이전(매매, 신탁등기 말소) 내역과 근저당권(삼성생명보험주식회사, 332,400,000원) 및 임의경매 개시결정(삼성생명보험주식회사, 280,500,042원) 내역이 확인됩니다. 본 경매는 채권자 삼성생명보험주식회사의 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 등기부채권 총액은 332,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

확인된 임차인 배경진 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 조사되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 : 배

* 보증금 : 0원

* 차임 : 0원

* 전입일자 :

* 확정일자 :

* 배당신고일자 :

* 대항력 : 없음

* 비고 :

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 삼성생명보험주식회사의 근저당권보다 선순위 권리는 없습니다. 경매 절차를 통해 낙찰자는 대부분의 권리를 소멸시킬 수 있습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 및 주변 시세

'더 테라스 80' 단지는 2019년에 건축된 다세대주택 단지입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내에서 2024년 6월, 2025년 12월에 각각 23,000만원(81.185㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건물의 전용면적(77.26㎡)과 유사한 규모입니다. 이를 기준으로 환산하면 ㎡당 약 283만원 수준의 시세로 파악됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세

본 건물의 감정가는 349,000,000원입니다. 최근 실거래가(230,000,000원)와 비교했을 때 감정가가 시세보다 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대상 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

최근 매매된 '더 테라스 80' 단지의 전용면적 81.185㎡ (약 24.56평) 아파트가 2024년 6월에 23,000만원에 거래되었습니다.

또한, 2025년 12월에도 동일한 면적의 '더 테라스 80' 단지가 23,000만원에 거래되었습니다.

5.2. 주변 편의시설

대상 물건 인근에 대구서촌초등학교가 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. 또한, 부근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

대상 토지는 일부 필지가 자연녹지지역, 고도지구(2층 이하), 가축사육제한구역, 농지법 적용 농지, 하천구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 고도지구(2층 이하) 규제는 향후 건물 증축 등에 제한이 될 수 있습니다.

6.2. 권리상 특이사항

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 지상권의 존속 여부 및 상세 내용은 추가적인 확인이 필요하며, 인수 시 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 대구광역시 동구 중대동에 위치한 '더 테라스 80' 단지 내 다세대주택입니다. 2019년에 건축되어 비교적 신축이며, 내부 설비 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 대구서촌초등학교가 인접하여 교육 환경이 갖추어져 있으며, 단지 주변으로 타운하우스 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 인수할 만한 부담은 없어 보이며, 임차인도 대항력이 없습니다. 다만, 감정평가액(349,000,000원)이 최근 실거래가(230,000,000원)보다 높게 책정된 점은 주목해야 합니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항 및 매각 후 소멸되지 않는 지상권 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공)의 다세대주택으로 내부 상태 양호 기대.

* 대구서촌초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 채무 전액 변제로 인한 권리 인수 부담 없음.

* 감정가 대비 시세가 낮아 시세차익 또는 실거주 목적 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적 77.26㎡(약 23.37평)에 대한 최근 실거래가는 230,000,000원으로 파악됩니다. 감정가 349,000,000원과 비교했을 때 시세보다 높게 형성되어 있어, 시세 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 낙찰가는 최근 실거래가인 230,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 변동 및 부동산 시장 상황, 그리고 권리상 추가 확인이 필요한 지상권의 영향 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세 및 감정가와의 차이를 감안할 때, 250,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가로 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

감정평가서요약 요향표

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해당 JSON 데이터는 2024년 6월 1일 거래된 '더 테라스 80'의 정보를 담고 있습니다.

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해당 JSON 데이터는 2025년 12월 17일 거래된 '더 테라스 80'의 정보를 담고 있습니다.

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