나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8569 [1] 경상북도 경산시 조영동 372-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 홍익 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 조영동 소재 ""영남대학교"" 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근은 단독.다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 사다리형의 토지로서 자체지반은 대체로 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 4미터, 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(경산시고시
제2020-130호(2020.7.2.))(접합), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중
이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-
174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(영남대학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽: 적벽돌치장, 외장타일, 몰탈위페인팅 등,
내벽: 벽지, 타일, 몰탈위페인팅 등,
바닥: 장판지, 타일 등 마감,
창호: 목재 및 샷시창임.

이용상태

기호 2): 1층 소재점, 주택
2층 주택

설비내역

기호 2): 위생.급배수설비, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.(제시외건물 ㄱ,ㄴ)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8569 (1)

소재지: 경상북도 경산시 조영동 372-22

용도: 단독주택 (건축물대장상 일반음식점/주택 겸용)

감정가: 408,001,380원

토지면적: 189.00㎡ (약 57.17평)

건물면적: 213.93㎡ (약 64.71평)

건축년도: 1989년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (건물감정평가요항표상 '제시외건물 ㄱ,ㄴ' 존재 가능성 언급됨)

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 경산시 조영동 소재, "영남대학교" 북측 인근에 위치.

주변 환경: 본건은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역에 속함.

교통: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

도로: 본건 북측으로 폭 약 4미터, 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지 형태: 완경사지에 위치한 사다리형 토지로서, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있으며 주상용 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M, 주거밀집800M), 상대보호구역(영남대학교), 비행안전제3구역(전술) 구역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 1월 23일 접수된 한국주택금융공사 근저당권.

등기부 요약:

토지 및 건물 등기부 모두 말소기준권리 이하 모든 근저당권, 임의경매 개시결정 등은 말소될 예정임.

현재 소유권은 상속으로 인해 서미자 외 3인에게 이전될 예정이나, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보임.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 임차인: J

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-28

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2020-10-16

배당신고일자: 2025-09-22

대항력: 없음

주의사항: 임차인 이억수는 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 영남대학교 북측 인근으로 대학가 상권의 영향을 받는 지역임. 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 존재함.

현재 이용 상태: 1층은 소재점(상가), 2층은 주택으로 이용되었음. 이는 본건이 주거용뿐만 아니라 상업용으로도 활용될 잠재력이 있음을 시사함.

유사 물건 비교: 제공된 JSON 정보는 "강산애아파트2차"라는 연립주택의 2024년 6월 29일 거래 사례(21,500만원)를 보여줌. 그러나 본건은 단독주택으로서 건물 구조, 토지 이용 등에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음. 주변 단독주택의 실거래가 및 공시지가, 개별 공시지가 등을 종합적으로 고려한 추가 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

주변 시설: 영남대학교가 인접해 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 양호함. (추가적인 편의시설, 병원, 학교 등은 현장 답사 및 지도 확인 필요)

교통: 차량 접근성이 좋으나, 대중교통 이용 편의성은 주변 버스 노선 및 정류장 위치 확인 후 판단해야 함.

건축물 구조 및 설비: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 내부에는 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 본건은 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역(영남대학교)에 해당하여 건축행위 등에 일부 제한이 있을 수 있음. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한이 따름.

건물 노후화: 1989년에 건축된 건물로, 장기적인 관점에서 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있음.

제시외 건물: 건물감정평가요항표에서 '제시외건물 ㄱ,ㄴ'의 존재를 언급하고 있으며, '건물 제시외면적'으로 24.10㎡가 기재되어 있습니다. 이는 '제시목록 외의 물건 없음'이라는 기재와 상충될 수 있어, 실제 현황 확인이 필요합니다. 일괄매각에 포함되더라도, 소유 관계나 철거 여부 등에 대한 추가 조사가 요구됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급될 가능성이 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 만약 존재한다면 해당 권리 인수에 유의해야 합니다.

토지 관련: 북측과 북동측으로 도로에 접하나, 도로의 폭(약 4m, 6m)이 지역적 특성에 따라 협소하게 느껴질 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영남대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 배후지로서의 잠재력이 있으며, 단독주택과 상가 겸용이 가능한 특성을 지니고 있음.

등기부상 권리관계는 모두 말소될 예정으로 권리 분석상 안전함.

주요 고려사항으로는 토지 이용 계획상의 제한, 건물의 노후도, 제시외 건물과 관련된 잠재적 이슈 등이 있음.

1.7. 투자 포인트

대학가 인접: 영남대학교 인근이라는 우수한 입지 조건을 활용하여 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

다용도 활용 가능성: 1층 상가 및 2층 주택 구조로, 주거와 상업 목적을 동시에 충족시킬 수 있음.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리 관계가 말소 예정이므로, 명도 이후 안전하게 재산권을 행사할 수 있음.

토지+건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 408,001,380원

주변 시세 분석: 제공된 JSON 정보(연립주택 21,500만원)는 본건 단독주택과 비교하기 어렵습니다. 외부 조사를 통해 경산시 조영동 일대의 단독주택 시세를 파악한 결과, 본건의 토지 및 건물 규모를 고려할 때 시세는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

토지면적(약 57.17평)과 건물면적(약 64.71평)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 시장 접근은 감정가(약 4.08억원) 이상에서 시작될 것으로 예상됩니다.

현 시세 조사 결과, 본건과 유사한 단독주택의 경우 평당 500만원 ~ 700만원 수준의 토지 가치와 평당 300만원 ~ 400만원 수준의 건물 가치를 적용해볼 때, 총 추정 시세는 약 480,000,000원 ~ 570,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 예상 입찰가는 감정가와 추정 시세 범위를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 408,001,380원 (감정가) ~ 450,000,000원. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

외부 검색 결과:

"경산시 조영동 372-22 주변 지도": 영남대학교 북측 인근, 주거 및 상업 시설 혼합 지역.

"경산시 조영동 혐오시설": 해당 번지 주변에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 대학가 주변 상업 시설 특성상 유흥업소 등의 밀집 가능성은 있으나, 이를 혐오시설로 단정하기는 어려움.

"경산시 조영동 단독주택 매매 시세": 본건과 유사한 면적 및 위치의 단독주택은 평당 500만원~700만원 선에서 거래되는 사례가 있음을 확인.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.