나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8578 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동국 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 소재 ""낙산2리 마을회관"" 북측 인근에 위치하며,
주위 일대는 단독주택과 산업단지 및 농경지, 주변임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로 등이 인근에 위치하여 전반적인 교통상황은
보통입니다.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역), 농업보호구역, 배출시설설치
제한지역. 공장설립승인지역.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 본건 토지는 형상의 특성상 본건 토지와 인접지간의 경계가 다소 불확실하니,
경매진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 및 경량철골조 판넬지붕 2층건으로
- 외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅, 판넬 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 몰탈위 페인팅, 판넬, 일부 타일 등 마감,
- 바닥 : 내장바닥재 및 몰탈 마감, 일부 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호 등의 구조입니다.

이용상태

1층 : 창고 및 일부 주택용(공실상태)입니다.
2층 : 주택입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광설비가 되어 있으므로 경매진행시 참고하시기
바랍니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조

공부와의 차이

본건 건물 1층은 공부상 용도가 창고이나 일부 주택용이며 본건 건물의 지붕은 공부상
판넬지붕이나 현황은 아스팔트싱글지붕 형태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 임대관계는 미상입니다.
2)기 타 : 본건 건물의 일부 내부구조(설비 등)는 거주인의 부재로 인하여 건축물현황도
등의 자료 및 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 개략적으로 조사되었으므로
경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 건물 1층은 공부상 용도가 창고이나 일부 주택용이며 지붕은 공부상 판넬지붕이나 현황은 아스팔트싱글지붕 형태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 현황

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8578 (1)

* 소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 206

* 신 주소: 경상북도 칠곡군 부동2길 12-21 (왜관읍 낙산리)

* 물건 종류: 단독주택 (토지/건물 일괄매각)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 왜관농업협동조합 (등기부 요약 기반 추정)

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 359.00㎡ (약 108.6평)

* 건물 총 면적: 196.80㎡ (약 59.5평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 67.80㎡

1.3. 감정가

* 총 감정가: 145,000,000원

1.4. 건물 구조 및 현황

* 구조: 철근콘크리트조 및 경량철골조 판넬지붕 2층건

* 외벽: 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅, 판넬 등 마감

* 내벽: 벽지, 몰탈위 페인팅, 판넬, 일부 타일 등 마감

* 바닥: 내장바닥재 및 몰탈 마감, 일부 타일 등 마감

* 창호: 샷시 창호

* 주요 용도 (건축물대장): 창고시설 (기타 용도: 단독주택.창고시설)

* 지붕 (건축물대장): 기타지붕 (판넬) (현황: 아스팔트싱글지붕)

* 층별 이용 현황:

* 1층: 공부상 창고, 일부 주택용 (공실 상태)

* 2층: 주택

2. 입지 조건

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2.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 소재 "낙산2리 마을회관" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 산업단지, 농경지, 주변 임야 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근 가능하며, 간선도로가 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 본건 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획

* 농림지역, 가축사육제한구역 (전부제한지역_전축종제한지역), 농업보호구역, 배출시설 설치 제한 지역, 공장 설립 승인 지역.

3. 권리 분석

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3.1. 말소 기준 권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 4일 접수된 왜관농업협동조합의 근저당권 (을6/을5)임.

* 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 등기부 채권 총액

* 토지 등기부 채권 총액: 185,820,747원

* 건물 등기부 채권 총액: 177,923,657원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으며, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함함.

4. 상권 분석

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4.1. 지역적 특성

* 본건은 왜관읍의 주거지역과 산업단지, 농경지가 복합된 지역에 위치함.

* 인근 산업단지는 지역 경제 활동의 중심이며, 잠재적인 수요 기반을 제공할 수 있음.

4.2. 주변 부동산 시세 (가상 분석)

* 해당 지역은 농림지역 제한이 있어 개발 용도에 제약이 있음.

* 단독주택의 경우, 토지 가치와 건축물의 노후도, 지역 수요 등을 복합적으로 고려해야 함.

* 감정가 145,000,000원은 토지 359㎡, 건물 196.8㎡를 기준으로 산정되었으며, 이는 평당 약 133.5만원 (토지 기준)의 감정가 수준임.

* 주변 시세는 유사 지역 내 단독주택 거래 사례, 산업단지 인근의 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 시세를 형성할 가능성이 있음. (구체적인 시세 조사는 별도 필요)

* 단, 공부상 용도와 현황 차이, 토지 이용 제한 등은 시세 반영 시 할인 요인으로 작용할 수 있음.

5. 생활 정보

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5.1. 편의 시설

* 낙산2리 마을회관이 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의는 왜관읍 시가지 내 편의시설을 이용해야 할 것으로 보임.

* 인근 산업단지 종사자를 위한 상권이 일부 존재할 수 있으나, 밀집된 상업 시설은 아님.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 이용 시 주요 도로망 접근성은 양호한 편임.

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 상세 노선은 별도 확인 필요.

5.3. 주변 환경 및 혐오시설

* 주변에 산업단지와 농경지가 혼재되어 있어, 쾌적한 주거 환경을 우선시하는 수요자에게는 호불호가 갈릴 수 있음.

* 농림지역 및 가축사육제한구역 지정으로 인해 인근에 축사 등 농업 관련 시설이 존재할 가능성이 있음.

* (주의: 지도 검색을 통한 직접적인 혐오시설 발견 정보는 현 시점에서 제공 불가. 실제 현장 답사 및 지도 서비스 확인 권장.)

6. 잠재적 리스크

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6.1. 공부상 용도와 현황의 불일치

* 건물 1층이 공부상 창고이나 일부 주택으로 이용 중이며, 지붕 재질도 공부상 판넬지붕이나 현황은 아스팔트싱글지붕으로 상이함. 이는 향후 재산권 행사 및 거래 시 문제의 소지가 될 수 있음.

6.2. 토지 경계 불확실성

* 토지 형상의 특성상 인접 토지와의 경계가 다소 불확실할 수 있어, 정확한 경계 확인이 필요함.

6.3. 토지 이용 제한

* 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설 설치 제한 지역, 공장 설립 승인 지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따름.

6.4. 주변 환경

* 산업단지, 농경지, 임야 등과 혼재되어 있어 주거 쾌적성이 상대적으로 낮을 수 있으며, 소음, 냄새 등 환경적 요인이 발생할 가능성이 있음.

6.5. 제시외 건물

* 별도 면적의 제시외 건물이 존재하므로, 이에 대한 현황 파악 및 처리 방안(철거, 양성화 등)을 고려해야 함.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리에 위치한 단독주택으로, 토지 359㎡, 건물 196.8㎡ 규모임.

* 감정가는 145,000,000원으로 책정되었으며, 모든 권리는 말소될 예정임. 임차인 인수 보증금 또한 없어 권리 관계는 비교적 명확함.

* 주변에 산업단지가 위치하여 지역 경제 활동의 기반이 있으나, 농림지역 등 토지 이용 제한이 많고 주위 환경이 전원/농촌형 및 공업 지역과 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려움.

* 건물의 공부상 용도와 현황 불일치, 토지 경계 불확실성, 제시외 건물 존재 등은 매수 시 추가 확인 및 고려가 필요한 부분임.

8. 투자 포인트

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8.1. 일괄 매각 및 권리상 이점

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 통합적인 관리가 용이함.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 매우 깨끗함.

8.2. 잠재적 활용 가치

* 제시외 건물 포함으로 추가적인 공간 활용 가능성을 모색할 수 있음.

* 인근 산업단지 배후 수요를 활용한 임대 수익 또는 사업 연계 가능성을 고려할 수 있으나, 용도 제한 및 지역 특성을 충분히 검토해야 함.

8.3. 감정가 대비 시세 분석 기회

* 감정가 145,000,000원 대비 실제 시장 가치를 비교 분석하여 저평가된 물건일 경우 투자 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석 기반 예상 범위

* 본 물건의 감정가는 145,000,000원임.

* 토지 359㎡, 건물 196.8㎡ 규모와 주변 지역의 개발 상황, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려 시, 보수적인 시세 범위는 감정가 대비 85% ~ 105% 수준으로 추정됨.

* 이는 대략 123,250,000원 ~ 152,250,000원으로 볼 수 있음.

9.2. 입찰가 산정 전략

* 권리상 문제가 없고 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적 요인이므로, 적극적인 입찰 참여를 고려할 수 있음.

* 그러나 공부상 용도와 현황의 차이, 토지 이용 제한, 주변 환경 등을 감안할 때, 감정가 이상으로 무리하게 입찰하기보다는 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 실제 현장 조사, 주변 부동산 전문가 상담, 유사 물건의 최근 낙찰가 등을 종합적으로 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

9.3. 권장 입찰가

* 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 전략을 바탕으로, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서의 입찰을 권장함.

* 최종 입찰가 결정은 충분한 현장 답사 및 시세 조사를 선행한 후 신중하게 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.