나이스옥션 법원경매 대구 2025타경961 [1] 대구광역시 수성구 범어동 2237 범어숲화성파크드림에스 2층범어1번가209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경961 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 2237 범어숲화성파크드림에스 2층 범어1번가 209호

신주소: 대구광역시 수성구 동대구로 376, 2층 209호

물건종별: 토지/건물 일괄매각

용도: 근린상가 (건물 복합 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설)

감정가: 212,000,000원

면적:

* 토지: 5.58㎡ (약 1.69평)

* 건물: 32.00㎡ (약 9.68평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대구대서신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

주변 교통:

* 대구 도시철도 2호선 수성구청역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 수성구청역 주변 및 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 차량 이동이 용이합니다.

주변 환경:

* 대구 최고의 부촌이자 교육 중심지인 수성구 범어동에 위치합니다.

* 고층 주거 단지와 상업 시설, 업무 시설이 밀집된 지역입니다.

교육 시설:

* 수성구는 전국적으로 유명한 명문 학군 지역으로, 초, 중, 고등학교 및 사설 학원가가 밀집해 있습니다.

* 주변에 범어초, 경신중, 경북고 등 우수 학교들이 위치하고 있습니다.

주요 편의 시설:

* 대형마트, 백화점, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 범어네거리 중심상권 이용이 용이합니다.

혐오 시설 유무:

* 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오 시설은 없는 것으로 보입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2019년 9월 10일 접수된 대구대서신용협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당권 2건 (을8, 을13) 및 임의경매 1건 (갑20)은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 소유권 이전 등기 관련 권리 (갑10, 갑13) 또한 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '지상권'이 기재되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않아 현장 조사 및 등기부 재확인이 반드시 필요합니다.

임차인 현황:

* 주식회사거목: 2014년 6월 9일 전입(사업)하였으며, 차임 500,000원, 보증금 0원. 대항력이 있습니다.

* 로뎀나무아래주식회사: 2024년 3월 28일 전입(사업)하였으며, 차임 100,000원, 보증금 0원. 대항력 없음.

* 갤러리오르세유한회사: 2024년 4월 9일 전입(사업)하였으며, 차임 50,000원, 보증금 0원. 대항력 없음.

* 이지혜: 2025년 1월 21일 전입(사업)하였으며, 차임 0원, 보증금 0원. 대항력 없음.

* 김수완: 2025년 5월 1일 전입(사업)하였으며, 차임 0원, 보증금 0원. 대항력 없음.

인수되는 보증금:

* 0원 (인수 보증금 합계 0원)

주의사항:

* '주식회사거목' 임차인은 대항력이 있습니다. 보증금은 0원이지만, 임대차 계약 조건(차임, 기간 등)은 매수인에게 인수될 수 있으므로 명도 과정에서 신중한 접근과 협상이 필요합니다.

* 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰된 명확한 사유를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대구 수성구의 대표적인 중심 상업 지구인 범어동에 위치합니다.

* 풍부한 배후 수요(고밀도 아파트 단지, 오피스텔, 인근 업무 시설)를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 법조타운, 금융기관, 교육 기관 등이 밀집해 있어 다양한 업종의 임차인 확보가 용이한 지역입니다.

* 209호는 2층 근린생활시설로, 고정 고객 또는 특정 서비스(사무실, 학원, 뷰티, 메디컬 등) 업종에 적합할 것으로 보입니다.

* 상권 내 경쟁이 존재하나, 지역의 높은 소득 수준과 교육열은 안정적인 소비를 뒷받침합니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 범어네거리 인근 홈플러스, 롯데백화점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

* 다양한 병원, 은행, 관공서, 문화 시설이 근거리에 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

교통:

* 대구 지하철 2호선 수성구청역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 이동이 매우 편리합니다.

주거 환경:

* 고급 주상복합 및 아파트 단지가 즐비하여 쾌적하고 안정적인 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

재매각:

* 이전 입찰에서 낙찰 후 계약이 이루어지지 않아 재매각이 진행되는 것으로 보입니다. 정확한 유찰 사유(잔금 미납, 계약 포기 등)를 파악하여 향후 발생 가능한 문제점을 예측해야 합니다.

대항력 있는 임차인:

* '주식회사거목' 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금이 0원이라 할지라도 임대차 관계 자체는 매수인에게 승계됩니다. 명도 과정에서 협상 및 법적 절차 검토가 필요하며, 이는 추가적인 시간과 비용을 수반할 수 있습니다.

소멸되지 않는 권리:

* '지상권'이 등기부상 존재하나, 상세 내용 파악이 안 되어 있어 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다. 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

건축물 연식:

* 2013년 준공된 건물로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 범어동이라는 최고의 입지에 위치한 근린상가로서, 지역적 이점과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 높은 잠재력을 지니고 있습니다. 우수한 교통망과 편의 시설, 명문 학군 등은 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 재매각 이력, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 파악되지 않은 지상권 등 권리 관계와 명도 관련 리스크 요인이 명확히 존재합니다. 이러한 부담 요소들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 대구 수성구 범어동이라는 프리미엄 입지 조건을 가지고 있습니다.

높은 잠재력: 지역 내 풍부한 수요층과 지속적인 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

합리적 취득 기회: 재매각을 통해 감정가 대비 유리한 조건으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

다용도 활용: 근린생활시설로서 다양한 업종으로 임대하여 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 212,000,000원

인수되는 보증금: 0원

주요 고려사항:

* 대항력있는 임차인 '주식회사거목'의 명도 비용 및 시간 고려

* 미확인 지상권에 대한 잠재적 리스크 및 확인 비용 고려

* 재매각으로 인한 추가 유찰 가능성 및 시장 반응 예측

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 조사

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 권리 분석 및 명도 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 감정가를 기준으로, 180,000,000원 ~ 200,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.