나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51542 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 613-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호감정 · 평가일 2025.07.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 농경지 및 공장 등으로 형성된 지역으로서, 북측 약 1.5km 지점에 「당진송악농협하나로마트」가 소재함.

교통상황

인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 쇄석 등이 깔려있는 잡종지 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 소재하는 약 4미터 내외의 현황 도로를 통하여 접근하는 상태로서, 현황 도로와 본건 토지가 접하는지 여부 등 정확한 것은 측량을 요함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 소유권자 미상의 이동식 컨테이너, 건설자재 및 휀스 등이 소재하나, 이동이 가능한 물건으로서 제시외물건으로 평가하지 아니하였는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 토지의 의뢰목록상 지목은 「전」이나, 현황은 쇄석 등이 깔려있는 「잡종지」상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 감정평가액의 산출근거 및 결정의견「7. 그 밖의 사항」을 참조하시기 바람.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
- 지목은 "전"이나 현황 건축신고를 득하고 파쇄석 깔려있는 "잡종지"임.
(2025.8.11.자 송악읍 사실조회서 참고)
- 매각대상 아닌 컨테이너, 건설자재 등 존재함.
- 태서종합건설주식회사로부터 금 850,300,000원의 유치권 신고(2026.06.08.자)가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51542 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 613-2

지목: 전 (현황: 잡종지)

감정가: 2,057,670,000원

토지면적: 7621.00㎡ (약 2305.4평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (전체 토지)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 다온신용협동조합 (추정)

1.2. 입지조건

입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 소재하며, 부근은 농경지 및 공장 등으로 형성된 지역입니다. 북측 약 1.5km 지점에 '당진송악농협하나로마트'가 소재합니다.

* 교통상황

인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 파쇄석 등이 깔려있는 '잡종지' 상태입니다.

* 인접 도로상태

동측으로 약 4미터 내외의 현황 도로를 통하여 접근 가능하며, 현황 도로와 본건 토지의 정확한 접합 여부는 측량을 요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)에 해당합니다.

* 제시외 물건

토지 지상에 이동식 컨테이너, 건설자재, 휀스 등이 소재하나, 매각 대상은 아니며 이동 가능한 물건입니다.

1.3. 권리분석

권리분석

* 소유권 현황

등기부등본 상 소유권 이전은 여러 차례 이루어졌으며, 현재 소유자는 농업회사법인주식회사농부의고향입니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 30일 설정된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고된 내용상 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 명시되어 있지 않습니다.

* 유치권 신고

태서종합건설주식회사로부터 2026년 6월 8일 금 850,300,000원의 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

* 임차인 현황

인수할 임차인의 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석

상권분석

* 주변 시설

북측 약 1.5km 거리에 '당진송악농협하나로마트'가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역적 특성

본건 주변은 농경지 및 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 상권 형성은 아직 발달 초기 단계에 있습니다.

* 개발 계획

당진시 도시기본계획상 송악읍은 중심생활권으로 계획되어 있으며, 향후 주거, 행정, 상업, 교통 및 물류 기능이 강화될 잠재력을 가지고 있습니다. (2030년 당진시 도시기본계획 관련)

송악읍 중흥리 일원에는 2026년까지 충남형 어르신 공동생활홈 조성이 예정되어 있어, 지역 활성화 및 주거 환경 개선에 기여할 것으로 보입니다. (2024년 7월 5일 뉴스)

1.5. 생활정보

생활정보

* 교통

인근 지방도 및 버스정류장을 통해 타 지역 이동이 가능합니다.

* 편의시설

당진송악농협하나로마트를 비롯한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 및 문화

송악초등학교가 인근에 있으며, 중고등학교는 1개만 있어 교육 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. (송악읍 전체 기준)

* 주변 환경

농경지와 공장이 혼재된 지역으로, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 개발 방향에 따른 주거 환경 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요

본건은 지목이 '전'이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 건축신고를 득하고 파쇄석이 깔린 '잡종지' 상태로 이용 중입니다. (2025.8.11.자 송악읍 사실조회서 참고)

* 유치권 성립 여부 불분명

태서종합건설주식회사로부터 거액의 유치권이 신고(2026.06.08.)되었으나, 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

* 현황 도로 접합 여부 불확실

동측 현황 도로와의 정확한 접합 여부는 측량을 통해 확인이 필요합니다.

* 매각 대상 외 물건 존재

토지 지상에 컨테이너, 건설자재 등의 물건이 소재하나 매각 대상이 아니므로 별도 협의 또는 처리가 필요합니다.

* 토지이용 규제

자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리에 소재하는 토지로, 넓은 면적(약 2305.4평)을 가지고 있으나 지목과 현황의 불일치, 농지취득자격증명 필요, 그리고 무엇보다도 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 신고가 존재하여 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 주변은 농경지와 공장이 혼재되어 있으며, 당진시의 도시계획상 중심생활권으로 개발 잠재력은 있으나, 현재로서는 투기적 가치보다는 실질적인 개발 및 이용 계획 수립이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,621㎡ (약 2305.4평)의 넓은 면적으로 향후 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 당진시의 중심생활권으로 계획된 송악읍에 위치하여 장기적인 지역 발전 가능성이 있습니다. (2030년 당진시 도시기본계획)

* 충남형 실버홈 조성: 중흥리 일원에 어르신 공동생활홈 조성 사업이 추진되어 지역 활성화에 기여할 수 있습니다. (2024년 7월 5일 뉴스)

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 2,057,670,000원

유치권 신고액: 850,300,000원

본 물건은 유치권 성립 여부 불분명, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황 불일치 등 다수의 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 이러한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 유치권의 성립 여부에 대한 명확한 확인 없이는 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.