나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12011 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 634 중앙하이츠오르젠2단지 202동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 ""모산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,주택, 근린상가등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 아파트의 제5층 제502호로

외벽:시멘트몰탈위 페인트마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샷시창호등

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비,냉난방설비,소방설비,위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비,승강기설비,주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형토지로 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로 북측으로 중로 서측으로 소로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(배방공수우인아파트) , 대로2류(폭 30m~35m)(2014-12-20)(대로2-1)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-03-15)(중로2-3)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-10-25)(모산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-04-15)(모산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
<추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12011 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 634 중앙하이츠오르젠2단지 202동 5층502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 222,000,000원

* 토지면적: 45.96㎡ (약 13.9평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 아파트명: 중앙하이츠오르젠2단지

* 건축년도: 2006년

* 총 세대수: 298세대

* 총 동수: 4개동

* 사용승인일: 2006년 6월 30일

* 층수: 5층/15층

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

* 총 주차대수: 149대

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 "모산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트단지, 주택, 근린상가 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통: 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 건물은 동측 대로, 북측 중로, 서측 소로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(배방공수우인아파트)으로 지정되어 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(모산중학교, 모산초등학교)에 해당합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 대전지방법원 천안지원 2025타경12011호의 강제경매개시결정으로, 채권자는 주택도시보증공사이며 접수일자는 2025년 7월 9일입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 7번 임차권: 김민경(주택임차권) 권리. 보증금 230,000,000원, 전입일자 2022년 3월 25일, 확정일자 2022년 2월 28일. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 특이사항으로 "대항력있는 임차인", "선순위 임차권"이 기재되어 있으며, 이는 해당 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2024-04-09

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인 김민경의 보증금 230,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 법원에서 예상하는 배당액일 뿐, 실제 미배당분은 매수인이 부담해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 조성봉(2006-10-10), 박대성(2016-03-28, 매매 180,000,000원)

* 주택임차권: 김민경(2024-04-09, 230,000,000원, 인수)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025-07-09, 240,859,003원, 말소기준권리)

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 주택 및 근린상가가 분포하고 있어 전형적인 주거지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 모산초등학교, 모산중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

* 생활 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 단지 정보: 중앙하이츠오르젠2단지는 2006년에 준공되었으며, 총 298세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김민경의 보증금 230,000,000원 인수입니다.

* 본건의 감정가는 222,000,000원이나, 임차인 보증금 인수 금액을 고려하면 총 부담액이 실질적인 부동산 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* 경매 물건의 채권 총액(강제경매 채권액 약 2.4억 + 임차보증금 2.3억 = 약 4.7억)이 감정가(2.2억)를 크게 상회하므로, 임차인이 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 큽니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 충청남도 아산시 배방읍에 위치한 아파트로, 입지 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건은 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 부동산의 실제 가치 대비 인수해야 할 채무가 상당하여, 신중하고 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 아산시 배방읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승 가능성이 존재합니다.

* 안정적인 주거 형태인 아파트 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 222,000,000원이며, 최근 유사 물건 매매가는 177,000,000원 ~ 193,000,000원 수준입니다.

* 그러나 본 건은 매수인이 230,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

* 만약 보증금이 전액 인수된다면, 최저 매수 가격은 '매수인의 총 지불 금액(입찰가 + 인수 보증금)'이 '현재 시장가치'보다 낮아야 하는데, 이는 현재 시장가치(약 1.8억)보다 인수 보증금(2.3억)이 더 높아 성립하기 어렵습니다.

* 따라서, 본 물건은 매우 높은 위험을 수반하며, 투자 가치를 판단하기 위해서는 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 변동성, 그리고 최악의 경우 인수해야 할 보증금 전액을 감당할 수 있는지 등에 대한 심도 깊은 검토가 필수적입니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 매우 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 최대 손실 가능성을 고려하여 50,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 임차인 보증금 인수 리스크를 감수한 결과이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.