나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12011 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 634 중앙하이츠오르젠2단지 202동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 ""모산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,주택, 근린상가등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 아파트의 제5층 제502호로

외벽:시멘트몰탈위 페인트마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샷시창호등

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비,냉난방설비,소방설비,위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비,승강기설비,주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형토지로 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로 북측으로 중로 서측으로 소로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(배방공수우인아파트) , 대로2류(폭 30m~35m)(2014-12-20)(대로2-1)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2017-03-15)(중로2-3)(접합)
가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-10-25)(모산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-04-15)(모산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
<추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12011 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 634 중앙하이츠오르젠2단지 202동 5층502호

* 용도: 아파트

* 감정가: 222,000,000원

* 토지면적: 45.96㎡ (약 13.9평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 아파트명: 중앙하이츠오르젠2단지

* 건축년도: 2006년

* 총 세대수: 298세대

* 총 동수: 4개동

* 사용승인일: 2006년 6월 30일

* 층수: 5층/15층

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

* 총 주차대수: 149대

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 "모산초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트단지, 주택, 근린상가 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 교통: 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 건물은 동측 대로, 북측 중로, 서측 소로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(배방공수우인아파트)으로 지정되어 있습니다.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(모산중학교, 모산초등학교)에 해당합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 대전지방법원 천안지원 2025타경12011호의 강제경매개시결정으로, 채권자는 주택도시보증공사이며 접수일자는 2025년 7월 9일입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 7번 임차권: 김민경(주택임차권) 권리. 보증금 230,000,000원, 전입일자 2022년 3월 25일, 확정일자 2022년 2월 28일. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 특이사항으로 "대항력있는 임차인", "선순위 임차권"이 기재되어 있으며, 이는 해당 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-25

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2024-04-09

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인 김민경의 보증금 230,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 법원에서 예상하는 배당액일 뿐, 실제 미배당분은 매수인이 부담해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 조성봉(2006-10-10), 박대성(2016-03-28, 매매 180,000,000원)

* 주택임차권: 김민경(2024-04-09, 230,000,000원, 인수)

* 강제경매: 주택도시보증공사(2025-07-09, 240,859,003원, 말소기준권리)

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로는 주택 및 근린상가가 분포하고 있어 전형적인 주거지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 모산초등학교, 모산중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

* 생활 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 단지 정보: 중앙하이츠오르젠2단지는 2006년에 준공되었으며, 총 298세대로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김민경의 보증금 230,000,000원 인수입니다.

* 본건의 감정가는 222,000,000원이나, 임차인 보증금 인수 금액을 고려하면 총 부담액이 실질적인 부동산 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* 경매 물건의 채권 총액(강제경매 채권액 약 2.4억 + 임차보증금 2.3억 = 약 4.7억)이 감정가(2.2억)를 크게 상회하므로, 임차인이 배당받지 못하는 금액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 큽니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 충청남도 아산시 배방읍에 위치한 아파트로, 입지 및 주변 환경은 무난한 편입니다.

* 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 230,000,000원이 매수인에게 인수되는 조건은 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 부동산의 실제 가치 대비 인수해야 할 채무가 상당하여, 신중하고 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 아산시 배방읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 시세 상승 가능성이 존재합니다.

* 안정적인 주거 형태인 아파트 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 222,000,000원이며, 최근 유사 물건 매매가는 177,000,000원 ~ 193,000,000원 수준입니다.

* 그러나 본 건은 매수인이 230,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

* 만약 보증금이 전액 인수된다면, 최저 매수 가격은 '매수인의 총 지불 금액(입찰가 + 인수 보증금)'이 '현재 시장가치'보다 낮아야 하는데, 이는 현재 시장가치(약 1.8억)보다 인수 보증금(2.3억)이 더 높아 성립하기 어렵습니다.

* 따라서, 본 물건은 매우 높은 위험을 수반하며, 투자 가치를 판단하기 위해서는 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 변동성, 그리고 최악의 경우 인수해야 할 보증금 전액을 감당할 수 있는지 등에 대한 심도 깊은 검토가 필수적입니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 현재 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 매우 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 최대 손실 가능성을 고려하여 50,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 임차인 보증금 인수 리스크를 감수한 결과이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.