나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12004 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 436 청당마을 신도브래뉴 109동 8층806호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12004 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 436 청당마을 신도브래뉴 109동 8층806호 아파트 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매1계 2025타경12004 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 436 청당마을 신도브래뉴 109동 8층806호 | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 205,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건개요 및 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12004 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 436 청당마을 신도브래뉴 109동 8층806호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

건물면적: 전용 84.93㎡ (구 25.6평)

토지면적: 대지권 43.34㎡ (구 13.1평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 제8층

사용승인일자: 2006년 8월 31일

이용상태: 아파트 (방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등으로 이용 중)

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 천안시 동남구 용곡동 소재 '청룡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재된 아파트 지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(청당신도브래뉴아파트)에 해당하며, 대로, 중로, 소로에 접하고 있습니다. 상대보호구역(청룡초, 새샘중) 및 철도보호지구에 일부 저촉됩니다.

2. 입지 조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 청당마을 신도브래뉴 아파트 단지 내에 위치합니다. 단지 주변으로 청룡초등학교가 인접하여 우수한 통학 환경을 갖추고 있어 자녀가 있는 세대에 적합한 입지입니다. 대로 및 중로에 접하여 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 제2종일반주거지역으로 주거 쾌적성이 확보된 안정적인 아파트 주거 단지로 평가됩니다.

3. 상권 분석 및 생활정보

상권 분석: 아파트 단지 내 상권 및 인근의 근린생활시설을 기본적으로 이용 가능하며, 서측 간선도로를 통해 천안 동남구의 주요 상권 및 편의시설로의 접근성이 용이합니다.

생활정보: 도보권 내에 청룡초등학교와 천안새샘중학교가 위치하고 있어 교육 여건이 우수하며, 상대보호구역으로 지정되어 주변에 유해 시설의 입점이 제한됩니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방 등 주거에 필요한 모든 설비를 갖추고 있습니다.

4. 권리 분석

본 경매 사건은 '부동산임의경매'이며, '토지/건물 일괄 매각'입니다.

제공된 정보상 소유자와 채무자가 동일인인 것으로 확인되어 일반적인 강제집행 절차로 진행될 것으로 예상됩니다.

'매각대상'이 토지와 건물을 모두 포함하는 '일괄매각'이므로, 낙찰 시 온전한 소유권 취득에 문제가 없을 것으로 보입니다.

특이사항 및 공부와의 차이는 없다고 보고되었으나, 정확한 권리 관계는 등기부등본 및 말소기준권리를 통해 면밀히 분석해야 합니다. 입찰 전 필히 현장 조사 및 등기부 확인을 통한 최종 권리분석이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 미상으로 보고되었습니다. 이는 낙찰 후 명도 진행 시 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상의 대항력 유무를 정확히 판단해야 하며, 소유자가 점유하고 있을 경우에도 명도 협상 또는 법적 절차(명도소송)가 필요할 수 있습니다.

용도지역 제한: 토지이용계획상 상대보호구역(학교) 및 철도보호지구에 일부 저촉되므로, 향후 재건축 또는 용도변경 등 개발 행위 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다. (다만, 아파트의 경우 현 이용상태에 미치는 영향은 적음).

6. 투자 포인트

핵심은 2006년 사용승인된 비교적 준수한 연식의 국민평형(전용 84.93㎡) 아파트이며, 총 15층 중 8층에 위치한 로열층 물건이라는 점입니다.

초등학교와 중학교가 인접한 '학세권' 입지라는 장점을 보유하고 있으며, 천안 동남구의 안정적인 주거 지역에 소재하여 실수요층이 두터운 편입니다.

감정가 2억 500만원을 기준으로 주변 시세 및 급매물과의 가격 비교를 통해 안전마진을 확보할 수 있는 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 내에서 실수요가 안정적으로 뒷받침되는 아파트 경매 물건으로 판단됩니다. 특히 8층이라는 양호한 층수와 방 3개, 욕실 2개의 실용적인 구조를 갖추고 있어 환금성이 높을 것으로 예상됩니다.

투자 전 현장 방문을 통해 아파트의 내부 상태, 주변 시세 및 급매물 가격, 그리고 가장 중요한 임차인 현황 및 점유 관계를 반드시 확인하여 명도 리스크와 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 시세 대비 적절한 금액으로 낙찰받을 경우, 안정적인 주거와 함께 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건입니다.

법원 정보

천안지원 경매1계