나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15854 [1] 충청남도 보령시 남곡동 815-18 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 남곡동 소재 "버니프렌즈호텔" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근 린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진 출입이 가능하고 인근에 노서버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 이용편익은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호1~3: 세장형의 완경사 형태의 토지로서 토목 공사가 완전이 끝나지 아니한 "상업나지" 상태임. 일련번호4: 세장형의 토지로서, 도로 앞 쪽 부분과 뒷 부분의 층고 차이가 존재하여 현재" 상업용"으로 이용중임. 일련번호6,7: 완경사지의 부정형 토지로서, "도로"로 이용중임. 일련번호8: 완경사지의 세장형 토지로서, '상업나지" 상태임.

인접 도로상태

일련번호1: 북서측으로 노폭 약 10m, 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로(일련번호 6,7)와 접함. 일련번호2: 북서측으로 노폭 약 6m의 포장도로(일련번호 6,7)와 접함. 일련번호3: 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로(일련번호 6,7)와 접함. 일련번호4: 북서측 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로(일련번호 6,7)와 접함. 일련번호6,7: 공히 노폭 약 6m의 포장도로의 일부임. 일련번호8: 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로(일련번호6,7)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(비도시)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(3) :계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4) :계획관리지역, 보전관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(비도시)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(6) :계획관리지역, 중로1류(폭 20m~25m)(비도시)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(7) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(8) :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨"사진"과 같이 다른 소유자의 것으로 탐문조사된 일련번호4 지상의 천막, Smoking Zone, 일련번호1 지상의 콘테이너(3*6)이 소재함. 일련번호2 지상의 관정, 일련번호4 지상에 창고(판넬조)가 소재함.

공부와의 차이

일련번호7은 지목은 "대"이나 현황은 "도로"로 이용중임. 일현번호2 지상에 건물등기사항전부증명서상 제2종근린생활시설(사무소, 면적:108.24㎡)이 등재되어 있으나 현황은 "멸실"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5: 경량철골조 판넬지붕 2층 건물로서, (사용승인일자:2000.08.07) 외 벽: 석고보드위 페이팅 등 마감. 내 벽: 판넬붙임, 인테리어 등 마감. 창 호: 샷시 창호 등

이용상태

일련번호5: 근린생활시설(상호명:357카페)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 배수시설 되어있음.

부합물 및 종물

창고(판넬조 판넬지붕) 단층 약 8.4㎡가 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물㉠, 관정㉡ 매각 포함
- 목록1 지상의 컨테이너 및 목록4 지상의 천막, Smoking Zone은 매각 제외
- 목록1~3 토목공사가 완전히 끝나지 아니한 '상업나지'상태임
- 목록4 도로 앞 쪽 부분과 뒷 부분의 층고 차이가 존재하며 현재 '상업용'으로 이용중임
- 목록7 공부상 지목은 '대'이나, 현황 '도로'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 홍성지원 2025타경15854 (1) 사건번호로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 보령시 남곡동 815-18번지이며, 건축물대장상 주소는 충청남도 보령시 해안로 357 (남곡동)입니다.

본건의 용도는 근린시설이며, 감정평가액은 3,873,751,600원입니다.

토지 면적은 4611.00㎡ (약 1395.03평)이며, 건물 면적은 558.96㎡ (약 169.08평)입니다.

건물 제시외 면적은 8.40㎡ (약 2.54평)으로, 판넬조 판넬지붕 창고가 소재합니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 선영새마을금고입니다.

등기부채권 총액은 3,334,070,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 남곡동에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익도 보통 수준입니다.

도로 상태는 북서측으로 약 10m, 서측으로 약 6m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 본건은 계획관리지역, 중로1류, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.

토지 형태 및 이용 상태를 보면, 일부 토지는 토목 공사가 완전히 끝나지 않은 '상업나지' 상태이며, 다른 일부는 '상업용'으로 이용 중입니다. 또한, 일부 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 선영새마을금고의 근저당권입니다.

이보다 늦은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 보령디벨로프주식회사: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입/사업일자 2020-04-07, 대항력 있음.

* 이순주: 보증금 129,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2023-12-11, 확정일자 2025-03-04, 배당신고일자 2025-09-29, 대항력 있음.

* 농업회사법인보령웰니스팜주식회사, 임익렬: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-06-05, 대항력 없음.

* 농업회사법인주식회사사현포도터널관광농원, 임익렬: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2024-07-03, 대항력 없음.

* 방승만: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-05-27, 대항력 없음.

* 방배균: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-06-11, 대항력 없음.

* 방장군: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입/사업일자 2024-08-16, 대항력 없음.

* 주식회사토굴안푸드: 보증금 3,000,000원, 차임 166,666원, 전입/사업일자 2025-07-16, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이순주 씨의 보증금 129,000,000원은 낙찰 후 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

본 건은 공동담보 물건으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건 주변 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 상업 활동이 가능한 지역입니다.

인근에 '버니프렌즈호텔'이 위치하여 숙박업과의 연계 효과를 기대할 수 있습니다.

건물 5호는 현재 '357카페'라는 상호로 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 일부 토지는 '상업용'으로 활용되고 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

주변 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 상업 및 주거 지역이 혼재된 점을 고려할 때 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 존재입니다. 특히 임차인 이순주(보증금 129,000,000원)는 선순위 근저당보다 앞선 시점에 전입하였으므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 해당 금액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 임차인 보령디벨로프주식회사 역시 대항력이 있습니다.

토지 일부(목록 1~3)는 토목 공사가 완전히 완료되지 않은 '상업나지' 상태로, 향후 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

일부 토지는 공부상 지목과 현황 이용이 다르며(예: 7번 토지 '대'이나 '도로' 이용), 4번 토지는 층고 차이가 존재하여 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 물건 중 컨테이너, 천막, Smoking Zone은 매각에서 제외되지만, 관정 등 일부 제시외 건물은 매각에 포함되므로 주의가 필요합니다.

또한, 건물 등기부상 제2종근린생활시설(사무소)이 현황 '멸실' 상태인 점도 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 보령시 남곡동에 위치한 근린생활시설로, 감정가는 3,873,751,600원입니다.

입지 조건은 양호한 편이며, 주변 상권과의 연계 가능성도 존재합니다.

그러나 토지 일부의 미완료된 토목 공사, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인(특히 이순주 씨의 129,000,000원 보증금)의 존재는 본건의 가장 큰 위험 요인입니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 철저한 현장 조사와 권리관계 분석, 그리고 대항력 있는 임차인과의 협상 또는 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

주변 숙박 시설과의 시너지 효과를 통해 상업 시설로서의 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

대항력 있는 임차인과의 원만한 해결 또는 명도를 통해 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 3,873,751,600원을 기준으로, 인수 부담 가능성이 있는 임차인 이순주 씨의 보증금 129,000,000원을 제외하고 산정되어야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본건의 경우 미완료된 토목 공사, 대항력 있는 임차인의 존재 등 위험 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시점에서는 대략 27억 원 ~ 32억 원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 잠정적인 금액이며, 상세한 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 및 추가 공사 비용 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.