나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1097 [1] 충청남도 서천군 서천읍 군사리 163-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리 소재 ""서천군청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
노변으로 상업업무용, 음식점, 자동차정비공장, 음식점 등이 혼재하여 형성되어 있으며,
제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재 하는 등 제반교통
사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 상업업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서(사용승인 1996년 2월 7일)
외벽 : 화강석 붙임, 드라이비트 마감
내벽 : 시멘몰탈위 페인트, 타일붙임.
창호 : 하이샷시 창호 구조임.

이용상태

제1,2종 근린생활시설로서
1층 : 교회
2층 : 사무실(현대해상)
3층 : 사무실(성환건설)
4층 : 사무실(성문건설)로 각각 이용중임.

설비내역

기본 위생설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 부합물 및 종물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

1층 및 2층의 공부상 용도가 음식점이나 현황 1층 교회, 2층 사무실로 각각 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 임대내역은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 ㉠,㉡,㉢ 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 홍성지원에서 진행하는 2025타경1097 (1) 사건으로, 충청남도 서천군 서천읍 군사리 163-10번지(신주소: 서천군 서문로 18)에 소재하는 근린시설입니다.

토지 면적은 430.00㎡(약 129.9평)이며, 건물 면적은 949.44㎡(약 287.2평)입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 감정가는 1,079,808,680원입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농협 관련 금융기관으로 추정됩니다. 특이사항으로 선순위 전세권이 언급되었으나, 등기부상 말소 예정이며, 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢도 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리에 위치하며, "서천군청"에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 상업업무용 건물, 음식점, 자동차 정비 공장 등이 혼재되어 있어 지역 내 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 이는 본 물건의 제반 교통 여건이 보통 수준임을 나타냅니다. 토지는 사다리형의 평지로 현재 상업업무용 건부지로 이용되고 있으며, 북서측으로는 약 20미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 건물 등기부상 을3, 전세권설정(현대해상화재보험주식회사, 1996.11.22 접수) 및 토지 등기부상 을3, 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 2009.06.24 접수)입니다. 이를 기준으로 후순위 권리들은 모두 말소됩니다.

토지 등기부채권 총액은 약 2,358,125,155원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 2,393,125,155원입니다. 총 채무액은 약 47억 5천만원에 달하나, 이 모든 채무는 본 경매 절차를 통해 소멸되므로 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 따라서 임차인에게 지급해야 할 보증금이 존재하지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* (주)하나에너지서천지점, 박유성: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 김경숙: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 박무숙: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 성문건설(주), 박유신: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 성환건설주식회사, 박유성: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 소미숙: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 현대해상주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

* 현대해상화재보험주식회사: 보증금 35,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음

* 화합건설(주),: 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음

* 나미자: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 건물은 서천군청을 중심으로 한 지역 내에 위치하며, 상업, 업무, 음식점 등이 복합적으로 형성되어 있습니다. 건물 자체는 제1, 2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 1층은 교회, 2층은 현대해상 사무실, 3층은 성환건설 사무실, 4층은 성문건설 사무실로 각각 사용 중입니다. 이러한 다양한 용도로의 활용은 지역 내에서의 지속적인 수요를 기대할 수 있게 합니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 서천군청 인근으로, 관공서 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 차량 접근성과 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 공부와 현황 용도 불일치: 1층과 2층의 공부상 용도는 음식점이나, 현재 1층은 교회, 2층은 사무실로 사용되고 있습니다. 이는 추후 용도 변경 등 행정적인 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 선순위 전세권 관련: 특이사항 및 특수물건정보에 '선순위 전세권'이 언급되었으나, 등기부상 해당 권리(을3, 현대해상화재보험주식회사)는 말소기준권리로 기재되어 있으며, '말소: 말소'로 표기되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 실제 권리 관계의 명확한 확인 및 최종 소멸 여부에 대한 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢이 매각에 포함되므로, 실제 현황 및 정확한 면적, 이용 상태 등에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서천군청 인근의 핵심 상업 지역에 위치한 근린생활시설 건물로, 토지 건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 10억 7천여만원이며, 모든 등기부상 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담이 매우 적습니다.

특히, 임차인 전원이 대항력이 없어 인수할 보증금이 0원이라는 점은 본 물건의 가장 큰 장점 중 하나입니다. 건물은 4층 규모로 현재 다양하게 활용되고 있으며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다.

종합적으로 볼 때, 권리 분석상 인수할 부담이 적고 입지 조건도 양호하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 제시외 건물에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서천군청 인접: 관공서 및 공공기관 인근으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 다용도 활용 가능: 제1, 2종 근린생활시설로 다양한 업종 임대 및 사업 운영에 유리.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리 및 임차인의 보증금(0원)이 소멸되어 안전하게 취득 가능.

* 토지 및 건물 규모: 적절한 면적의 토지와 건물로 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,079,808,680원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 등기부상 채권 총액은 약 47.5억원에 달하나, 모두 소멸될 예정입니다.

낙찰자는 권리 인수 부담이 전혀 없으므로, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 건물 공부와 현황의 용도 불일치, 제시외 건물의 실제 상태 확인, 그리고 해당 지역의 임대 시세 및 공실률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 8억 6천만원 ~ 9억 7천만원 사이에서 입찰가격을 고려하는 것을 제안합니다. 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 현장 조사 및 시장 상황 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.