나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502972 [1] 대전광역시 대덕구 석봉동 770 금강엑슬루타워 105동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 ""신탄진초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임. 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 50층 건물(2012년 1월 12일 사용승인) 105동 내 17층 1701호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(금강엑슬루타워)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,전기설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있으며 난방시설이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측의 도로변에서 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(풍한방적제1종지구단위계획), 지구단위계획구역(2016-05-20)((구)풍한방직 이전적지 도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(2015-04-17)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-12-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(새여울초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전동부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502972 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 석봉동 770 금강엑슬루타워 105동 17층 1701호

용도: 아파트

감정가: 570,000,000원

토지면적: 80.22㎡ (약 24.26평)

건물면적 (분양면적): 141.37㎡ (약 42.76평)

전용면적 (추정): 117.388㎡ (약 35.51평) - 최근 실거래가 자료를 바탕으로 추정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

사용승인일: 2012년 1월

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 50층 건물 중 17층

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 ""신탄진초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

도로상태: 서측 및 동측의 도로변에서 차량의 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 11일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당 (을12)입니다.

인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목에 내용이 기재되어 있지 않아, 지상권 등 별도 인수 권리 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임대차관계 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상이라도 인수 여부 및 대항력 유무에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변환경: 대규모 아파트단지가 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

상업시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 환경 설명에 학교, 아파트 단지, 근린생활시설이 언급되며, 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 신탄진초등학교가 북서측 인근에 위치해 있습니다.

편의시설: 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거편의시설: 금강엑슬루타워 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

주차: 총 1618대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 정보 미확인: 현재 임대차 관계가 불명확하여, 명도 진행 시 해당 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

미확인 권리 존재 가능성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 비어있어, 실제 지상권 등의 권리가 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

감정가와 시세의 괴리: 감정가 5.7억원 대비 최근 실거래가는 최대 4.35억원으로, 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 추후 입찰가 산정에 신중을 기해야 하는 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구에 위치한 금강엑슬루타워 아파트입니다. 대규모 단지 내에 속해 있어 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 정보 미상 및 지상권 관련 불확실성은 주의가 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가 간의 괴리가 크므로, 현 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

대단지 아파트의 안정성: 2312세대의 금강엑슬루타워는 지역 내에서 꾸준한 수요를 유지할 수 있는 대단지 아파트입니다.

편리한 생활 인프라: 신탄진초등학교 등 교육시설과 다수의 근린생활시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 재건축/리모델링 추진 등 추가적인 호재 발생 시 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 117.388㎡ (약 35.51평) 전용 면적 기준 최고 실거래가는 435,000,000원입니다. 본 물건의 공급 면적은 141.37㎡ (약 42.76평)입니다.

감정가는 570,000,000원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세 반영이 부족한 것으로 판단됩니다.

따라서, 시장 가격을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 최고 실거래가 대비 약 106% 수준인 480,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 84% 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 변동될 수 있습니다.

* 희망 입찰가: 480,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.