나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15808 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 336-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 '장군상오거리' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 기존주택지대로 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통인 버스승강장이 인근에 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로서 주거용건부지임.

인접 도로상태

북동측으로 포장된 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2009-07-23)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2)는 세멘벽돌조 함석지붕 단층 건물로서,
- 외 벽 : 드라이비트 마감 등
- 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등
- 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

본건 기호(2)는 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물은 공부상 지붕 ‘세멘트기와지붕’ 이나, 현황 ‘함석지붕’ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1번 토지는 지적재조사완료에 따라 면적이 121㎡로 변경됨(변경전: 159㎡)
- 목록2번 건물은 공부상 "세멘트기와지붕"이나 현황 "함석지붕"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 홍성지원 2025타경15808 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 336-4

용도: 단독주택

감정가: 1억 3,007만 40원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 토지 정보

토지 면적: 159.00㎡ (약 48.1 평)

토지 지분: 159㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

현 토지 면적 (지적재조사 완료 후): 121㎡ (약 36.6 평)

1.3. 건물 정보

건물 면적: 52.63㎡ (약 15.9 평)

건물 지분: 52.63㎡

건물 제시외 면적: 11.90㎡ (약 3.6 평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 64.53㎡ (약 19.5 평)

건물 구조: 세멘벽돌조 함석지붕 단층

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청남도 홍성군 홍성읍 오관리 소재 '장군상오거리' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 기존 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통인 버스 승강장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

물건지 북동측으로는 포장된 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역)), 역사문화환경보존지역, 하수처리구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2008년 6월 19일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권금액 362,400,000원)입니다.

이후 접수된 소유권 이전 및 임의경매 개시 결정 등기 등은 위 말소기준권리에 의해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 362,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제시된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 근저당권이 소멸되므로, 이에 따라 담보물권, 예고등기, 가압류, 경매개시결정 등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 연립 및 다세대 주택 위주로 거래가 이루어지고 있습니다.

2026년 5월 거래된 연립 주택(1987년식, 전용면적 46.71㎡)은 4,500만원에, 2015년식 연립 주택(전용면적 35.19㎡)은 2,001만원에, 1992년식 다세대 주택(전용면적 75.63㎡)은 4,900만원에 거래되었습니다.

본 물건은 단독주택으로, 위 비교 대상과는 주택 유형이 다르다는 점을 고려해야 합니다. 제공된 비교 사례들이 연립 및 다세대 주택인 점을 감안할 때, 본 단독주택의 정확한 시장 가치를 산정하기에는 제한적입니다.

감정가 1억 3,007만 40원은 토지 면적 121㎡(약 36.6평)와 건물 면적 52.63㎡(약 15.9평)를 고려한 금액이며, 주변 시세와 직접적인 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 '장군상오거리' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 마트, 병원, 은행, 식당 등 상업 시설이 집합된 지역에 근접해 있습니다.

5.2. 주변 학교

인근에 홍성초등학교, 홍성여자중학교, 홍성고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

* 건물의 지붕은 공부상 '세멘트기와지붕'이나 현황은 '함석지붕'으로 상이합니다. 이는 추후 하자 보수나 리모델링 시 참고해야 할 사항입니다.

* 토지 면적이 지적재조사 완료에 따라 기존 159㎡에서 121㎡로 변경되었습니다. 이는 지적정리가 완료된 사항으로, 행정적인 문제는 없습니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물 면적이 11.90㎡ (약 3.6평)으로, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지도 및 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 일반적인 주거 밀집 지역으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 홍성군 중심 지역에 위치한 단독주택으로, '장군상오거리'라는 접근성 좋은 입지를 가지고 있습니다. 토지 면적은 121㎡(약 36.6평)이며, 건물 면적은 52.63㎡(약 15.9평)입니다. 감정가는 1억 3,007만 40원으로, 주변의 연립/다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 토지 가치와 입지 조건을 고려한 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 건물 지붕의 현황과 공부상 차이, 제시외 건물의 존재 등은 현장 확인 및 추가적인 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 홍성군 주요 상권 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 단독주택으로서 토지 활용 및 증축, 리모델링 등 개발 잠재력을 가집니다.

* 말소기준권리 이후 권리관계가 소멸되어 인수되는 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 주변의 연립/다세대 주택 시세와 직접 비교하기 어렵고, 단독주택으로서의 가치가 중요하게 고려되어야 합니다. 감정가 1억 3,007만 40원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 3,000만원 ~ 1억 4,300만원

(이는 감정가를 기준으로 산정한 보수적인 범위이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자 수 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.