나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502928 [1] 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 ""도담초등학교"" 북서측 인근에 위치하는「라온프라
이빗시티2 제1동 제8층 제804호」로서, 부근은 아파트단지, 도시형생활주택, 각종 근린
생활시설, 각종 편익시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은 보
통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 BRT노선이
소재하는바, 제반 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 중 제8층 제804호로서,
- 외벽 : 화강석 붙임, 페인팅 마감, 미장 스톤, 강화유리 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 주차장설비 및 승강기설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로에 접하고, 서측 및 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상,
①토지 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)
(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역).
②토지 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)
(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한
구역(전부제한구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 인근주민으로 부터의
탐문조사 등을 통한 표준적 이용상황 및 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 평가하였
으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경502928 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층804호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2014년 11월 12일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 86,000,000원

토지 면적: 7.32㎡ (약 2.21평)

건물 면적 (전용): 19.17㎡ (약 5.80평)

건물 전체 면적 (연면적): 19,190.98㎡ (약 5,805.4평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "도담초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트단지, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 각종 편익시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량의 진출입 및 주차는 용이한 편입니다.

인근에 시내버스 승강장 및 BRT 노선이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

광로(폭 40~50m) 및 중로(폭 15~25m)에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 엄현진 (2014.12.23)

소유권 이전: 한해란 (2022.06.03, 매매 1억원)

압류: 세종세무서장 (2024.08.22) - 말소기준권리

강제경매: 오여준 (2025.07.11, 채권액 1억원)

3.2. 임차인 분석

대항력 있는 임차인: 오 (오여준)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 11일

확정일자: 2022년 5월 18일

배당신고일자: 2025년 7월 11일

주의: 임차인은 대항력이 있으며, 해당 보증금 1억원은 낙찰자가 인수하거나 임차인에게 변제될 수 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2024년 8월 22일자 세종세무서장의 압류 등기입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원에 대한 변제 여부에 따라 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내/주변 상업 시설

해당 건물은 도시형생활주택, 제1,2종 근린생활시설, 판매시설 등으로 복합 이용 중입니다.

인근 지역은 다양한 근린생활시설, 상업시설, 편익시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 지역 특성

본건이 위치한 도담동 지역은 세종시의 주요 행정 및 생활 기능 중심지 중 하나로, 배후 주거 단지와 함께 상업 기능이 발달한 지역입니다.

BRT 노선 등 교통 요충지로서 유동인구 및 잠재적 소비력을 확보할 수 있는 위치입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설, 상가 등이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 도담초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주거 환경

주변이 아파트단지 및 도시형생활주택 등으로 형성되어 있어 비교적 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건물 자체적으로 주차장 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

임차인 오 (오여준)은 대항력이 있으며, 보증금 1억원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (배당표 확인 필수)

6.2. 내부 확인 곤란

경매 물건 명세서상 임대관계 미상 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하다고 명시되어 있습니다.

정확한 내부 상태 및 현황 파악을 위해 현장 방문 또는 탐문이 필요합니다.

6.3. 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 상 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 경매 진행 전 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시 도담동의 주거 및 상업 기능을 갖춘 지역에 위치한 오피스텔(도시형생활주택) 경매 물건입니다.

비교적 양호한 교통 및 생활 편의 시설 접근성을 가지고 있으며, 건물 자체의 편의 설비도 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크 요소입니다. 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수하게 되므로 입찰가 산정 시 이를 반영해야 합니다.

내부 확인이 곤란하다는 점도 현장 조사 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

세종시 도담동의 핵심 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

BRT 노선 인접으로 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

도시형생활주택 및 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능하여 다양한 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

감정가 8,600만원은 해당 지역의 시세 대비 합리적인 수준일 수 있으나, 임차인 인수 보증금을 고려한 실질적인 투자 비용 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 86,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 오 (오여준)은 100,000,000원의 보증금을 가지고 있습니다.

경매를 신청한 채권자 역시 오여준으로 추정되며, 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청했을 가능성을 시사합니다.

만약 임차인(채권자)이 배당을 통해 보증금 전액(1억원)을 회수할 수 있다면, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 현저히 줄어듭니다. 이 경우, 해당 보증금은 인수 대상이 되지 않습니다.

따라서, 낙찰자는 감정가 8,600만원을 기준으로, 경매 절차 비용 및 취득세 등을 고려하여 입찰가를 산정하게 됩니다.

예상 입찰가 제안: 임차인이 채권자로서 보증금 전액을 배당받아 인수 부담이 없다고 가정할 때, 감정가 8,600만원을 기준으로 시장 시세 및 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 임차인의 배당 여부 및 실제 인수 부담 발생 가능성을 최종 확인하는 것이 필수적입니다. 예상 입찰가는 8,000만원 ~ 9,000만원 범위 내에서, 임차인 관련 최종 권리분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.