나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502901 [1] 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 5층517호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '인사혁신처' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공공시설, 아파
트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 내 제5층 제517호로서,
(사용승인일: 2015.04.10)

외벽: 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 마감 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

'아파트(도시형생활주택)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지인 토지로서, '주상용(근린생활시설,업무시설,공동주택)건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 40M내외의 포장도로, 남서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50
m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502901 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 751 세종시리베라아이누리도시형생활주택 5층517호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

토지면적: 8.48㎡ (약 2.56평)

감정가: 123,000,000 원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2015.04.10

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 '인사혁신처' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공공시설, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

토지 형상 및 이용 상태: 정방형의 평지인 토지로서, '주상용(근린생활시설, 업무시설, 공동주택)건부지'로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역.

1.2. 교통및도로

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 40M내외의 포장도로, 남서측으로 왕복 3차선의 포장도로를 이용중임.

1.3. 건물구조및설비

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 내 제5층 제517호.

외벽: 석재 및 시멘몰탈위 페인팅 마감 등.

내벽: 벽지, 타일 마감 등.

창호: 샷시창호임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 갖추었음.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 갑5 (세종세무서장 압류, 2024.08.22 접수).

소멸예정 권리: 갑6 (강제경매) 등.

인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권 (양정미), 임대차보증금 125,000,000원.

본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액 4,547,620원은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 이름: 양정미 (양 )

* 보증금: 125,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2021-07-15

* 확정일자: 2021-06-29

* 대항력: 있음

* 미배당 보증금 인수: 4,547,620 원

1.5. 상권분석

건물 유형: 도시형생활주택, 업무시설, 근린생활시설 복합 용도 건물.

주변 환경: '인사혁신처' 등 관공서 인접, 아파트 단지 및 상업 시설 발달 지역.

상권 특징: 행정 및 상업 중심지로 유동인구 및 배후수요 풍부.

인근 시설: 공공시설, 아파트단지, 근린생활시설 등.

1.6. 생활정보

주거 편의성: 주변 근린생활시설 이용 용이, 아파트 단지 내 편의시설 활용 가능.

교육 환경: (제공 정보 없음)

의료 시설: (제공 정보 없음)

주차: 지하주차장 설비.

아파트 정보: 세종 리베라아이누리 아파트, 2015년 준공, 총 173세대.

1.7. 잠재적리스크

선순위 임차인 보증금 인수: 임차인 양정미의 보증금 중 미배당분 4,547,620원은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

높은 감정가: 최근 시세(최고 10,300만원) 대비 감정가(12,300만원)가 높게 책정되어, 시세 차익 확보에 신중한 접근 필요.

경쟁 입찰: 선순위 임차인의 권리 존재로 인해 배당 불완전 가능성이 있어, 경쟁 심화 시 입찰가 상향의 위험.

주변 혐오시설: (제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 본 물건지 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.8. 종합의견

본 물건은 세종시 핵심 지역에 위치하여 입지적 장점이 우수합니다.

도시형생활주택으로서 1~2인 가구 및 투자 목적에 적합하며, 주변 시세 대비 감정가가 높게 평가되었으나, 인수되는 보증금 부담을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

선순위 임차인의 존재로 인한 인수 부담과 시세 변동성을 면밀히 검토 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.9. 투자포인트

세종시 중심 행정/상업지구의 탁월한 입지.

도시형생활주택으로 투자 및 실거주 수요 꾸준.

시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

1.10. 예상입찰가

최근 거래 사례: 2025년 8월~12월, 29.89~30.53㎡ 면적 물건들이 9,900만원 ~ 10,300만원에 거래되었습니다.

인수 보증금: 4,547,620 원

최고 시세(10,300만원)에서 인수 보증금(약 455만원)을 차감한 가격인 약 9,845만원을 기준으로, 경쟁 상황 및 물건 가치를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 9,800만원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.