나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502976 [1] 충청남도 금산군 금산읍 양지리 468 이편한세상금산프라임포레 105동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 양지리 소재 ""양지장동이마을"" 동측 인근에 위치하는 이편
한세상금산프라임포레(총 7개동 597세대) 105동 2층 204호로서, 주위는 단독주택, 농경지,
자연림 등으로 형성된 읍소재지내 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도
및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물중 2층 204호로서,
(2022.12.06 사용승인)
외벽:석재 및 시멘트몰탈위 페인트마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등) 1개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 출입문통제설비, 지하
주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄하게 조성된 아파트(이편한세상금산프라임포레) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하고, 단지내 진입도로를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(금산), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축
사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역
<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부
관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502976 (1)

* 소재지: 충청남도 금산군 금산읍 양지리 468 이편한세상금산프라임포레 105동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 300,000,000원

* 면적

* 토지면적: 50.53㎡ (약 15.28평)

* 건물면적(전용면적): 84.47㎡ (약 25.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 금산군 금산읍 양지리 소재 '양지장동이마을' 동측 인근에 위치하는 '이편한세상금산프라임포레' 105동 2층 204호임. 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 형성된 읍소재지 내 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재함. 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 무난한 편임.

* 인접 도로상태: 남측으로 중로에 접하고 있으며, 단지 내 진입도로를 통해 접근 가능함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 03월 09일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (채권최고액 227,700,000원)이 말소기준권리임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위이거나 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서 참고사항 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음' 참조)

* 임차인 현황: 현재 조사된 임차내역은 없으며, 인수 보증금은 0원임.

* 등기부 요약:

* 교보자산신탁주식회사 소유권보존 (2023-02-03)

* 한국주택금융공사 근저당 (2023-03-09, 227,700,000원, 말소기준)

* 김윤희 소유권이전 (2023-03-09, 매매 신탁재산 처분)

* 금산군 압류 (2024-06-03, 말소)

* 한국주택금융공사 임의경매 (2025-07-17, 본건 경매 개시)

* 등기부 채권 총액: 227,700,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 금산읍 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역임. 대규모 상업시설이 밀집한 중심상업지구와는 거리가 있으나, 읍소재지 내 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 중 2층 204호이며, 2022년 12월 06일에 사용 승인된 신축 아파트임. 외벽은 석재 및 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호로 되어 있음.

* 이용상태: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 전기, 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방, 출입문 통제, 지하주차장 등 일반적인 아파트 설비가 완비되어 있음.

* 단지 정보: '이편한세상금산프라임포레'는 총 7개동 597세대 규모의 아파트 단지임. 주차는 총 702대로, 세대당 약 1.18대 수준으로 넉넉한 편임 (지하 625대, 지상 77대).

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역(금산), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류에 접합함. 다만, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 저층 위치: 20층 건물 중 2층에 위치하여 일조권이나 조망 등에 대한 선호도가 상대적으로 낮을 수 있음.

* 주변 환경: 검색 결과, 본건 주변은 주택지대, 농경지, 자연림 등으로 구성되어 있으며, 별도의 혐오시설에 대한 언급은 찾을 수 없었음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축인 '이편한세상금산프라임포레' 아파트임. 일괄매각으로 토지 사용에 대한 권리를 확보할 수 있으며, 단지 규모 및 내부 설비 상태는 양호함. 하지만, 일부 토지이용계획상의 제한사항과 2층이라는 저층이라는 점은 고려해야 할 부분임. 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석했을 때, 시장 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 내부 시설이 최신식이며 하자 발생 가능성이 낮음.

* 일괄 매각: 토지 권리 포함 매각으로 명확한 소유권 확보 가능.

* 향후 시세 상승 잠재력: 금산 지역의 개발 계획이나 인구 유입 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있음 (다만, 금산 지역의 전반적인 부동산 시장 동향을 추가 분석해야 함).

1.8. 예상 입찰가

* 최근 84.47㎡ 면적의 거래 사례를 보면 14층 27,500만원, 15층 29,200만원에 거래되었음. 본건은 2층으로, 층수에 따른 시세 차이를 감안하여 감정가 30,000만원 및 최근 거래가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

* 종합적인 시장 상황 및 물건의 특성을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.