나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502887 [1] 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ""국세청"" 북측에 인접하여 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 건물, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 중심상업지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등 제반 교통이용편의성은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제2층 206호(기호 가) 및 205호(기호 나)로서,
(사용승인일자: 2016.06.27)

외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 페인팅 등 마감,
창호: 페어글라스 창호 등임.

이용상태

206호(기호 가): 업무용으로 이용중임.

205호(기호 나): 공실 상태로 파악됨.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터설비, 지하주차장설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 대로 및 중로에 접하였으며 도로상태 및 주차여건 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502887 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 나성동 768 르네상스 1동 2층 206호

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설)

* 감정가: 402,000,000원

* 토지면적: 20.58㎡ (약 6.22평)

* 토지지분: 20.5812㎡ (약 6.22평)

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

* 사용승인일자: 2016년 06월 27일

* 건축년도: 2016년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 북측에 인접하여 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용 건물, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 중심상업지역임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 등 대중교통 이용 편의성이 양호한 편임.

* 도로상태: 본건 주변으로 대로 및 중로에 접하였으며, 도로상태 및 주차 여건이 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 13일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을1)

* 총 등기부채권액: 1,091,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 내용 상세 명시 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김규진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021년 07월 05일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 요약: 본건은 낙찰 후 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 김규진의 경우 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

4. 상권분석

* 입지: 세종시 중심상업지역 내에 위치하여 유동인구가 많고, 오피스 및 상업시설이 밀집해 있음. 국세청 등 주요 관공서가 인접해 있어 안정적인 수요가 기대됨.

* 지역 특성: 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역임.

* 개발 계획: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발 및 상권 활성화에 대한 기대감이 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 중심상업지역 내 위치하므로 금융, 외식, 쇼핑 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: BRT 노선 등 대중교통 이용이 편리하며, 광역 도로망 접근성이 우수하여 타 지역 이동이 수월함.

6. 잠재적 리스크

* 높은 부채 총액: 등기부채권총액이 감정가를 초과하여 경매 진행 과정이나 낙찰 후 관련 채무 관계에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 2016년 사용승인된 건물이나, 향후 건물 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 세종시 폐기물 처리 시설 관련: 세종시 내 폐기물 처리 시설(쓰레기 연료화 시설 등) 운영 시 악취 등의 문제가 제기된 사례가 있어, 대규모 시설의 운영 방향 및 잠재적 환경 영향을 주시할 필요가 있습니다. (직접적인 혐오시설 인접성은 확인되지 않음)

* 상업지 공실률: 일부 보도에 따르면 나성동 중심 상업 지역 내 집합 상가의 공실률이 높다는 지적도 있어, 임대 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 세종시의 핵심 상권에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 높은 채무 총액은 주의가 필요하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 상권 활성화 가능성과 함께, 잠재적인 공실 및 시설 운영 관련 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역의 핵심 입지: 국세청 인접 및 풍부한 유동인구

* 최신 건축물: 2016년 사용승인으로 비교적 신축 건물에 속함

* 뛰어난 접근성: 대로 및 중로에 접하고 대중교통 이용 편리

* 일괄 매각으로 인한 토지 활용 이점

9. 예상 입찰가

인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 402,000,000원을 기준으로 잠재적 리스크 및 향후 시장 상황, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 시세, 공실률, 건물 상태, 향후 상권 전망 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.