나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502964 [1] 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 4층435호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 '늘봄초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상8층 중 제4층 제435호로서
사용승인일 : 2014.5.9
외벽 : 석붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'오피스텔(주거용)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 사다리형 평지로서, 현황 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 40미터 내외 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호 2 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호 3 : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502964 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 도담동 660 세종한신휴시티 4층435호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2014년 5월 9일

* 감정가: 106,000,000원

* 면적

* 토지면적: 8.92㎡ (약 2.7평)

* 건물면적: 27.43㎡ (약 8.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시 도담동에 위치하며, '늘봄초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건도 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 속하며, 광로, 중로, 소로 등에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 3번 주택임차권 (2024년 5월 21일 등기)

* 주요 권리 내역

* 임차인: 유 (대항력 있음)

보증금: 91,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 30일

확정일자: 2023년 4월 20일

* 임차인 승계 (주택도시보증공사):

보증금: 91,000,000원

전입일자: 2019년 12월 30일

확정일자: 2019년 12월 2일

배당신고일자: 2025년 7월 14일

대항력: 있음

* 압류 (세종세무서장): 2024년 8월 22일 등기, 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025년 7월 16일 등기, 대전지방법원 2025타경502964, 말소 예정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 순위 3번 임차권등기(2024년 5월 21일 등기)는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 임대차보증금 91,000,000원이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 91,000,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성

세종시 도담동은 행정중심복합도시의 주요 생활권 중 하나로, 관공서 및 업무시설, 주거시설이 밀집한 지역입니다. 본 물건이 소재한 세종한신휴시티는 오피스텔과 상가로 구성된 복합 건물입니다.

* 주변 상권

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 분포하여 풍부한 상업 인프라를 갖추고 있습니다. '늘봄초등학교' 등 교육시설과도 인접해 있어 주거 수요 역시 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교통 연계

단지는 폭 40미터 광로와 15미터 중로에 인접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다. 대중교통 이용 편의성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 초등학교가 인접해 있어 자녀 양육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경

오피스텔로서 주거용뿐만 아니라 업무용으로도 활용 가능하며, 2014년 준공된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차보증금 인수 부담

가장 중요한 리스크 요인은 임차인 유 의 보증금 91,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 하므로 총 실질 취득가를 산정할 때 반드시 고려해야 합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 언급되는 임차인 관련 사항은 잠재적 인수 부담이 있음을 의미합니다.)

* 최근 거래가 대비 감정가

최근(2025년 11월, 12월) 거래된 인근 오피스텔의 매매가는 29.466㎡ 기준 1억 5백만원, 32.186㎡ 기준 1억 8백만원 선입니다. 24.026㎡의 6천만원 거래 건은 면적이나 거래 조건에 따른 특이사항으로 보입니다. 감정가 1억 6백만원은 시장 가격 범위 내에 있으나, 임차보증금 인수 가능성을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 본건의 경우 임차인이 명확히 존재하며 보증금 인수 문제가 핵심이므로, 임대 관계 미상은 큰 리스크로 작용하지 않을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 세종시 도담동의 핵심 상업 및 주거 지역에 위치한 오피스텔 경매 건으로, 입지적 장점이 분명합니다. '늘봄초등학교' 인근이라는 점은 주거 선호도를 높이는 요인입니다.

* 건축 연식은 10년이 되었으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보되어 있습니다.

* 핵심적인 고려사항은 임차인 보증금 91,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 투자 수익률을 결정짓는 가장 중요한 변수이므로, 배당 예상액과 임차인의 권리 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

* 최근 실거래가를 감안할 때, 감정가는 적정한 수준으로 보이나, 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치 대비 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시의 중심 상업 및 행정 기능을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 초등학교 인접으로 인한 주거 선호도 증대는 실거주 및 투자 가치를 동시에 높입니다.

* 일괄 매각 대상이므로 토지 사용에 대한 권리도 확보됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 106,000,000원

* 인수 가능 임차 보증금: 91,000,000원

* 최근 시세 (27.43㎡ 환산 추정): 약 92,000,000원 ~ 98,000,000원

본 건의 입찰가는 부동산 자체의 가치를 기준으로 산정해야 합니다. 최근 거래 사례와 감정가, 그리고 인수될 수 있는 임차보증금을 종합적으로 고려했을 때, 부동산 자체의 적정 가치는 약 95,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 임차보증금 인수 부담을 감안하여 낙찰 후 총 지출액이 시장 시세 범위를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

참고: 만약 임차보증금 91,000,000원이 전액 인수될 경우, 총 실질 취득가는 입찰가에 91,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 따라서 입찰 시에는 이 부분을 반드시 고려하여 총 투입 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.