나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5372 [1] 충청북도 제천시 영천동 738 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 영천동 소재 ""남당초등학교"" 동측에 접하고 있는 부동산(단독주
택)이며,주위는 단독주택,주상용부동산으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호2,3)는 2필지 일단지로 이용하고 있으며 동측 일부만 세로(가) 도로에 접하고
있어 건물까지는 차량 접근 어려우나 인근에 시내버스정류장이 소재 하고 있어 교통상황
보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지(기호2,3)는 2필지 일단지로서 형태는 자루형이며, 주택부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지(기호2,3)는 2필지 일단지로서 동측 일부만 세로(가) 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호2토지:
도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),상대보호구역(남당초등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),상대보호구역(남당초등학
교)(교육환경 보호에 관한 법률),절대보호구역(남당초등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),
중점경관관리구역(중심시가지)

2)기호3토지
도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접함),가축사육제한구역(전부제한지역)(가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),상대보호구역(남당초등학교)(교육환경 보호에 관한 법
률),절대보호구역(남당초등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),중점경관관리구역(중심시가지)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표""참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물의 1층은 1982.12.02.자로 사용승인(시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 55.17㎡)
받았으며,1992.11.24.자로 별동으로 증축(조립식 판넬지붕 1층 주택 49.7㎡) 하였으며,
2층은 1991.07.05.자로 증축(조립식 판넬지붕,주택 48.96㎡) 및 1992.12.30.자로 증축(조
립식 판넬지붕, 주택 46.08㎡)하였으며, 시멘벽돌조 슬래브지붕 및 조립식 판넬지붕 2층
주택으로서


외벽: 시멘몰탈위 페인트(1층 동측 주택), 목재형우드 사이딩판넬(1층 서측 주택 및 2층
주택) 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창


※부속건물은 1982.12.02.자로 사용승인(시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 보일러실 3.69㎡) 받았
으며,1991.11.08.자로 2층 증축(조립식 판넬지붕,보일러실,3.69㎡) 하였으며, 시멘벽돌조
슬래브지붕 단층 부속 및 조립식 판넬지붕 2층 보일러실로서


외벽: 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 몰탈위 페인트 등 마감

이용상태

1)본건 건물(기호1)은 주택으로 이용중임
1층: 2개동(동측 주택: 방2,거실,주방/식당,화장실 등, 서측 주택:방2,거실,주방,화장실
등)
2층: 2개동(동측 주택: 방2,거실,주방,화장실,현관, 서측 주택: 방2,거실,주방,화장실,
현관)
지하: 창고

2)부속건물: 보일러실(1층 및 2층)

설비내역

본건 건물(기호1)에는 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠: 시멘벽돌조 슬래브지붕, 보일러실, 약1.3㎡,1층 소재.
㉡: 벽체 및 담장이용 샷시조 강판지붕,창고,약4.6㎡,1층 소재.
㉢: 철재기둥 아크릴지붕, 차양겸 비가림막, 약6.3㎡, 1층 소재.
㉣: 철재기둥 아크릴지붕, 차양겸 비가리막(하부 테라스겸 통로),약11㎡, 2층 소재.
㉤: 벽체이용 판넬지붕, 비가림막겸 창고, 약11.8㎡,2층 소재.
㉥: 샷시조 샷시판넬지붕, 보일러실 및 창고, 약3.2㎡, 2층 소재.

첨부 ""지적 및 건물개황도,건물개황도"" 참조

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 ㄱ~ㅂ 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

* 사건번호: 제천지원 2025타경5372 (1)

* 소재지: 충청북도 제천시 영천동 738

* 용도: 단독주택

* 감정가: 172,332,860원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제천단양축산업협동조합 (추정)

3. 토지 정보

* 토지면적: 199.00㎡ (약 60.2평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (전부제한지역)

* 상대보호구역 (남당초등학교)

* 절대보호구역 (남당초등학교)

* 중점경관관리구역 (중심시가지)

* 인접 도로상태: 동측 일부만 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접함.

4. 건물 정보

* 건축물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 및 조립식 판넬지붕 2층 주택

* 사용승인일:

* 본건 건물 (기호1): 1982.12.02 (시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 주택 55.17㎡), 1991.07.05 (증축 48.96㎡), 1992.11.24 (증축 49.7㎡), 1992.12.30 (증축 46.08㎡)

* 부속건물 (보일러실): 1982.12.02 (시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 보일러실 3.69㎡), 1991.11.08 (증축 3.69㎡)

* 건물면적: 217.28㎡ (본건 건물) + 38.20㎡ (제시외 건물) = 총 255.48㎡ (약 77.3평)

* 건물 이용상태: 주택 (1층: 방2, 거실, 주방/식당, 화장실 등 / 2층: 방2, 거실, 주방, 화장실, 현관 등 / 지하: 창고) 및 보일러실

* 부속건물:

* ㉠: 보일러실, 약 1.3㎡, 1층 소재

* ㉡: 창고, 약 4.6㎡, 1층 소재

* ㉢: 차양겸 비가림막, 약 6.3㎡, 1층 소재

* ㉣: 차양겸 비가리막, 약 11㎡, 2층 소재

* ㉤: 비가림막겸 창고, 약 11.8㎡, 2층 소재

* ㉥: 보일러실 및 창고, 약 3.2㎡, 2층 소재

5. 권리분석

* 등기부채권 총액: 155,878,284원

* 말소기준권리: 을1 근저당 (제천축산업협동조합, 1990-10-13)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (모든 권리가 말소될 것으로 예상됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 남진구

* 보증금: 14,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정 등기(을5)가 있으나 말소되어 대항력 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

6. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 제천시 영천동 소재 "남당초등학교" 동측에 인접하고 있으며, 주위는 단독주택 및 주상용 부동산으로 형성된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 토지가 도로에 일부만 접하고 있어 차량 접근이 다소 어려운 편이나, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변시설: 남당초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 인근 지역은 주택가와 상가 등이 혼재된 생활권으로 보입니다.

7. 상권분석

* 본건이 위치한 영천동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 곳으로, 도보로 접근 가능한 상업시설 및 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변에 남당초등학교가 소재하여 학군 관련 수요가 존재합니다.

* 제천시 시내 중심가와 인접하여 버스터미널, 시장 등 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

8. 생활정보

* 교육: 남당초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 이용은 보통 수준이나, 차량 접근성이 일부 제한될 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 제천 시내 중심가 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

9. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 본건 건물은 1982년 사용승인을 받은 주택으로, 여러 차례 증축이 이루어졌습니다. 따라서 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 도로 접근성: 토지가 도로에 일부만 접하고 있어 차량의 원활한 접근 및 주차가 다소 제약될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 남당초등학교 관련 보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)이 일괄 매각에 포함되나, 별도 공부상 등재되지 않은 부분이므로 현황 확인 및 행정 절차 필요 여부를 검토해야 합니다.

10. 종합 의견

본 물건은 충청북도 제천시 영천동에 위치한 단독주택으로, 남당초등학교에 인접하여 교육 환경이 좋고 제천 시내 접근성이 양호한 편입니다. 1982년에 건축된 주택으로 다수의 증축이 이루어져 있으며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 권리분석상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 인수되는 부담은 없으나, 건물 노후화와 일부 도로 접근성 제한은 고려해야 할 사항입니다. 인근 시세 대비 감정가가 적정 수준으로 판단되며, 향후 리모델링 또는 신축을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

11. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 교육 환경 우수

* 제천 시내 및 주요 시설 접근 용이

* 일괄 매각 대상에 제시외 건물 포함으로 활용도 증대 가능성

* 모든 권리가 말소되어 깨끗한 권리 상태

12. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 172,332,860원입니다. 주변 단독주택 시세는 면적, 상태, 입지에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

유사 지역의 단독주택 매물 시세는 약 1억 원대 후반에서 2억 원대 중반까지 분포하고 있으며, 특히 연식과 대지면적, 건물의 상태 등을 고려해야 합니다.

본건은 1982년 준공된 주택으로 노후화되었고, 토지 접근성이 다소 제한적이라는 점을 감안할 때, 감정가가 현재 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

따라서, 현 시세 및 물건의 상태를 고려하여 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 약 1억 5천 5백만 원 ~ 1억 7천 2백만 원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보수적인 접근으로는 감정가 이하 또는 감정가 근접 선에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 없음)

* 예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 172,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.